Door: Dagblad De Pers/Floor van Dijck
Gepubliceerd: donderdag 18 maart 2010 11:11
Update: donderdag 18 maart 2010 11:11
Faillissementen, een lange, koude winter en slechte verkoop:
veel langlopende nieuwbouwprojecten zijn nog steeds niet klaar. Wat
betekent dat voor de kopers?
Je hebt een schitterend Vinex-woninkje in aanbouw gekocht. Nog een
paar maandjes wachten – de oplevering is eind 2009, zei de makelaar – en
je kunt er in.
Niet dus. Een inzakkende markt, vele faillissementen en een strenge
winter later is het huis nog steeds niet af. Wat zijn dan je
mogelijkheden als koper, en heb je recht op schadevergoeding?
Foto: Chris Pennarts
Het slechte nieuws voor kopers is dat wanneer de makelaar je heeft
verteld dat het nieuwbouwproject aan het einde van dit jaar klaar is,
die belofte eigenlijk niets waard is. De eindtijd is een indicatie, en
helaas niet iets waar je een verkopende partij op kunt vastpinnen. Er
komt in je uiteindelijke koopcontract wel een termijn te staan
waarbinnen een woning klaar moet zijn. Dit wordt aangegeven in
zogenaamde ‘werkbare dagen’. En die kunnen dus flink afwijken van de
indicatie.
Groot verschil
‘Er zijn twee soorten vertraging’, legt Manon van Essen van
Vereniging Eigen Huis (VEH) uit. ‘Vertraging tijdens de bouw van het
pand, waardoor de opleverprognose wordt bijgesteld, en vertraging
terwijl de opleveringsdatum- en tijd al bekend zijn. Tussen die twee is
een groot verschil. Het eerste is dat de prognose, op basis waarvan je
het huis gekocht hebt, wordt aangepast. De vastgestelde werkbare dagen
die in je aanneemovereenkomst staan, worden vaak erg ruim genomen.
Bovendien telt een jaar meestal maar 180 werkbare dagen. Als een
appartement dus een bouwtijd van 360 werkbare dagen heeft, denkt de
koper vaak: dat is iets meer dan een jaar, maar in feite mag de aannemer
daar dus wel twee jaar over doen. Ook het moment waarop de aannemer
begint met tellen is iets om in de gaten te houden: bij een appartement
start dat wanneer er met de bouw wordt begonnen, bij een eengezinswoning
geldt de datum dat de vloer van de begane grond klaar is. Als het
aantal dagen wordt overschreden, dan zijn er boetes voor de bouwer. In
het tweede geval, als de opleverdatum al formeel aan de kopers is
aangezegd, dus met datum én tijd, maar niet wordt gehaald, dan heeft de
koper recht op een schadevergoeding.’
Opschortende voorwaarden
Maar dat geldt als de bouw al begonnen is. Voordat de bouw start, is
er vaak sprake van opschortende voorwaarden. Hoewel de koper al gebonden
is, krijgt de bouwer hiermee nog een mogelijkheid om het project uit te
stellen of helemaal af te blazen als niet aan deze voorwaarden wordt
voldaan. Denk bijvoorbeeld aan een percentage van het project dat
verkocht moet zijn of het onherroepelijk worden van de bouwvergunning.
Van Essen: ‘Als de tijd van de opschortende voorwaarden is afgelopen, en
de voorwaarden zijn nog niet vervuld, dan is ook de overeenkomst tussen
de verkoper en koper verlopen. Soms wordt dan wel verlenging
afgesproken, Maar dat betekent meestal wel een latere oplevering. Hoewel
de bouwer het project het liefst zo snel mogelijk afbouwt, kunnen er
nogal wat kinken in de kabel komen. En heb je dan al je eigen huis
verkocht, dan zit je als koper met de gebakken peren. Ook betaal je over
de uitstelperiode gewoon bouwrente door. maar daar zit een
onderhandelpunt: in deze markt zien bouwers de kopers liever niet
afhaken, dus tegenwoordig is het zeker de moeite waard om over deze
uitstelrente bij de verlenging van de opschortende voorwaarden te
onderhandelen.’
Het is al met al vooral belangrijk om goed te communiceren met de
aannemer, adviseert Van Essen: ‘Aan die communicatie mankeert vaak veel,
en dat kan leiden tot frustratie en irritatie. Zorg dat je goed op de
hoogte wordt gehouden en reële prognoses krijgt.’
Failliet
Nog een zeer dringend advies van de Vereniging Eigen Huis voor kopers
die nu een nieuwbouwhuis kopen: koop een project dat onder een
garantiefonds valt, zoals Woningborg, SWK of Stiwoga. ‘Daarmee ben je
beschermd als een aannemer failliet gaat of er na de overdracht gebreken
blijken te zijn. Zekerheid die je hard nodig hebt, in deze tijd.'