Door: Kluwer
Als een ondernemer zijn woning van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen overbrengt, moet hij belasting betalen over het verschil tussen de waarde in het economische verkeer en de boekwaarde van die woning. Maar hoe wordt de waarde in het economische verkeer bepaald als de ondernemer nog in het pand woont?
Zelfbewoning vormt een waardedrukkende factor bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer. Volgens de Hoge Raad kan men bij de waardering uitgaan van de verkoopwaarde in verhuurde staat, waarop een correctie plaatsvindt in verband met de omstandigheid dat de bewoner in het algemeen bereid is een hogere prijs te betalen dan de prijs, die een derde voor de woning in verhuurde staat over heeft. Het resultaat is dus de waarde verhuurd met een plus.
Beleid
De Staatssecretaris van Financiën heeft het beleid voor de waardering van een woning bij overbrenging van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen in een besluit geformuleerd. Volgens dit besluit vindt de waardering van de woning als volgt plaats:
- waarde bewoond bij een leeftijd tot en met 60 jaar: 65% van de waarde in het economische verkeer in vrije staat;
- waarde bewoond bij een leeftijd van 61 tot en met 69 jaar: 65% van de waarde in het economische verkeer in vrije staat, plus 1% voor elk jaar dat belanghebbende ouder is dan 60 jaar; en
- waarde bewoond bij een leeftijd vanaf 70 jaar: 75% van de waarde in het economische verkeer in vrije staat.
Het besluit geeft ook aan tot welk tijdstip de belastingplichtige kan kiezen voor het daarin omschreven beleid. De belastingplichtige moet deze keuze uiterlijk in de bezwaarfase kenbaar maken. Doet hij dat niet, dan staat het de inspecteur vrij de waardedrukkende factor op basis van de relevante feiten en omstandigheden te beoordelen.
Voorwaarden
Om voor het in dit besluit aangegeven beleid te kunnen kiezen, moet men voldoen aan de volgende voorwaarden:
- er is sprake van een verplichte overgang van het ondernemings- naar het privé-vermogen;
- de woning is bestemd voor duurzame zelfbewoning;
- relevant is de leeftijd van de belanghebbende op het tijdstip van de verplichte overgang naar het privévermogen;
- als de belanghebbende (gehuwd) samenwoont, is de leeftijd van de jongste partner bepalend. Een ouder-kind of oom-neefrelatie is geen samenwoning in de hier bedoelde zin.
Behalve de woning kunnen ook andere bij de woning staande (voormalige bedrijfs-)gebouwen overgaan naar het privévermogen. Bij de beoordeling of een waardedrukkende factor wegens zelfbewoning van toepassing is op deze gebouwen zijn twee aspecten van belang:
- zijn de gebouwen als aanhorigheden van de woning aan te merken; en
- zijn de gebouwen afzonderlijk van de woning verkoop- of verhuurbaar?
Dit is een feitelijke beoordeling. Als de waardedrukkende factor wegens zelfbewoning ook geldt voor deze gebouwen, kan men de hiervoor genoemde percentages gebruiken.
Keuzevermogen
Als een woning tot het keuzevermogen behoort kan een bijzondere omstandigheid de keuze rechtvaardigen om die woning over te brengen naar het privévermogen. Er is dan sprake van een vrijwillige overgang. Om praktische redenen keurt de staatssecretaris goed dat men in dat geval als waarde in bewoonde staat 80% van de waarde in vrije staat neemt.
Bezwaar en beroep
Zoals gezegd moet de belastingplichtige telkens in de aangifte, of uiterlijk in de bezwaarfase, kiezen voor het in het besluit geformuleerde beleid. Doet hij dat niet, dan staat het de inspecteur vrij de waardedrukkende factor op basis van de relevante feiten en omstandigheden te beoordelen. Als de belastingplichtige aannemelijk kan maken dat de waarde in bewoonde staat lager is dan de waarde die volgt uit het besluit, kan hij een keuze voor de toepassing van het beleid achterwege laten. Daaraan kleeft een risico, Blijkt achteraf, eventueel na bezwaar en beroep, dat de belastingplichtige er niet in slaagt de lagere waarde te bewijzen, dan kan hij niet alsnog voor toepassing van het beleid kiezen.
Mr. R. Stam, Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale-Nederlanden