Door: Kluwer
Voor de verkrijging van onroerende zaken is overdrachtsbelasting verschuldigd. Ook als een belang van minimaal een derde van de aandelen wordt verkregen in een NV of BV waarvan de bezittingen hoofdzakelijk bestaan uit onroerende zaken (bezitsvereiste) én als deze onroerende zaken hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van onroerende zaken (doelvereiste).
Bezitsvereiste
Indien een particulier of een rechtspersoon een onroerende zaak aankoopt, is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de aangekochte zaak. In de Wet op belastingen van rechtsverkeer, waarin de overdrachtsbelasting is geregeld, wordt ook een aantal zaken genoemd die feitelijk geen onroerende zaken zijn, maar voor de overdrachtsbelasting wel worden aangemerkt als fictieve onroerende zaken. Dit geldt onder meer voor de verkrijging van aandelen in een BV met een in aandelen verdeeld kapitaal, waarvan de bezittingen hoofdzakelijk bestaan uit onroerende zaken (bezitsvereiste), indien met inbegrip van eventuele reeds aan de verkrijger toebehorende aandelen een belang van minimaal een derde in dat lichaam wordt verworven.
Doelvereiste
Naast het bezitsvereiste bestaat er ook nog een doelvereiste: de onroerende zaken dienen geheel of hoofdzakelijk dienstbaar te zijn aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van de onroerende zaken. In beide gevallen betekent 'hoofdzakelijk': voor ten minste 70%. Het is niet altijd direct duidelijk of voor de onroerende zaken die vallen onder het bezitsvereiste, ook wordt voldaan aan het doelvereiste, zo blijkt uit de volgende casus.
Voorbeeld (casus)
Een BV heeft eind 2003 alle aandelen verworven in een andere BV die een camping exploiteert. De waarde van de totale bezittingen van deze camping-BV bedroeg ruim € 5 miljoen. Daartoe behoorden onroerende zaken ter waarde van ruim € 4,75 miljoen, waardoor de bezittingen voor ruim 94% bestonden uit onroerende zaken. Deze onroerende zaken bestonden uit grond, wegen, een hoofdgebouw met receptie en kantoren, horecavoorzieningen, een winkel, een zwembad, sanitair, een beheerderswoning met garage, recreatiewoningen en diverse te verhuren plaatsen: jaarplaatsen die gedurende het hele kalenderjaar werden verhuurd, standplaatsen voor zomerhuisjes, toeristische kampeerplaatsen die kortstondig werden verhuurd en seizoensplaatsen die gedurende het hele kampeerseizoen werden verhuurd. Op het terrein bevonden zich verschillende recreatieve voorzieningen, waaronder speeltuinen en sportvelden, een restaurant, bar, supermarkt en zwembad.
De BV heeft begin 2004 een aangifte overdrachtsbelasting ingediend voor de verkrijging van de aandelen in de camping-BV, en deze ook betaald. Vervolgens is bezwaar gemaakt tegen de eigen aangifte, maar dat werd door de inspecteur afgewezen. Toen kwam de zaak voor bij Hof Arnhem. In geschil was of de camping-BV een onroerendezaaklichaam in de zin van de overdrachtsbelasting was en meer specifiek of de onroerende zaken van de camping-BV geheel of hoofdzakelijk dienstbaar waren aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van onroerende zaken (doelvereiste).
Waarde
Hof Arnhem oordeelt ten eerste dat voor het beantwoorden van de vraag of is voldaan aan het doelvereiste, de waarde van de onroerende zaken beslissend is. Het hof baseert dit op eerdere rechtspraak van de Hoge Raad. Aangezien de waarde van de onroerende zaken € 4,75 miljoen (afgerond) bedraagt, wordt in deze zaak aan het doelvereiste voldaan als onroerende zaken ter waarde van ten minste € 3,33 miljoen (afgerond) dienstbaar zijn aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken.
Bedrijfsdoeleinden
Vervolgens verwijst het hof naar de Toelichting overdrachtsbelasting, waarin wordt aangegeven dat de desbetreffende bepaling in de overdrachtsbelasting is bedoeld voor lichamen die zich toeleggen op de handel in of de exploitatie van onroerend goed als zodanig, waarbij met exploitatie in het bijzonder wordt gedacht aan verhuur of verpachting. Lichamen die hun onroerende zaken geheel of grotendeels bezigen voor andere bedrijfsdoeleinden, zoals een hotel of pensionbedrijf, een fabriek of een winkel, vallen dus niet onder de regeling, zo blijkt uit de Toelichting.
Dienstbaar aan de exploitatie
Partijen zijn het er over eens dat de horeca en de winkel niet dienstbaar zijn aan de exploitatie van onroerende zaken. Hof Arnhem concludeert, anders dan de inspecteur, dat ook de toeristische kampeerplaatsen en het zwembad niet dienstbaar zijn aan de exploitatie van onroerende zaken. De aantrekkelijkheid van de toeristische plaatsen wordt mede bepaald door de aanwezigheid van recreatieve voorzieningen, zodat deze toeristische plaatsen volgens het hof veeleer dienstbaar zijn aan de exploitatie van een recreatiebedrijf dan aan de exploitatie van onroerende zaken.
Voor het zwembad, dat door de BV zelf wordt geëxploiteerd, geldt volgens het hof hetzelfde. Deze conclusie betekent dat van de onroerende activa van de camping-BV een bedrag van ruim € 1,5 miljoen niet dienstbaar is aan de exploitatie van onroerende zaken, wat meer is dan 30%. Daarmee is niet voldaan aan de wettelijke eis voor belastbaarheid van de verkrijging van de aandelen in de camping-BV. De BV die de aandelen heeft verkregen, hoeft daarom geen overdrachtsbelasting te betalen.