Bouwwoede bij bouwmarkt heeft desastreuze gevolgen

Niet alleen in Den Bosch, waar BAUHAUS op de deur klopt, rukt de bouwmarkt op. De nekslag voor de lokale middenstand ligt in het verschiet. Dat betoogt dr. Cees-Jan Pen in het Brabants Dagblad.

Je zou het met alle - vooral voor het personeel - dramatische verhalen over de neergang van V&D, Macintosh en nu weer Xenos haast vergeten, maar ook de wereld van bouwmarkten schudt op haar grondvesten.

In menig regio zoals Zwolle, Arnhem/Nijmegen en Twente is er een hevige (procedurele) strijd gaande tussen de bekende, vaak kleinere bouwmarkten en de nieuwe toetreders Hornbach en BAUHAUS. Uiteindelijk moet de Raad van State deze strijd beslechten. Ondanks alle verduurzamingsambities, verhalen over overbewinkeling en steeds stevigere, regionale afspraken rollen de betrokken bouwmarkten, ondernemers en overheden nog steeds over straat.

Praktijk is helaas dat als een Hornbach, BAUHAUS, maar ook Decathlon interesse toont voor een regio, de regionale afspraken en kennis van overbewinkeling er even niet toe lijken te doen. De bouwwoede lijkt geen grenzen te kennen, terwijl een landelijk debat op gang komt dat we winkels aan het bouwen zijn voor de leegstand.

Ondernemers wakker schuddenRecent berichtte het Brabants Dagblad al dat dit 'circus' ook is geland in de regio. Den Bosch overweegt af te wijken van zijn beleid ten aanzien van de maximaal toegestane omvang van retail in de periferie en wil een BAUHAUS op 4 hectare welkom heten. Omliggende bouwmarkten en gemeenten zijn gealarmeerd, zeker gelet op de recente opening van een Hornbach in Best en een niet uit de sluiten vestiging van dit bedrijf in de regio.

Nieuwkomers kunnen zorgen voor innovatie en ondernemers wakker schudden, maar we weten ook dat in de toekomst nóg minder detailhandelsmeters nodig zijn. Er zijn er tenslotte al veel te veel. De regio wil terughoudend omgaan met nieuwe ontwikkelingen. Ergens houdt vernieuwing van de economische structuur via uitbreiding op en moet je aan de slag met vernieuwing binnen bestaande bedrijven en afsprakenkaders.

Bouwmarkten hebben ook meer en meer invloed op omzet en functioneren van installatiebedrijven, badkamer- en keukenspeciaalzaken, tuincentra, watersportwinkels en woninginrichting. Alle strijd komt vooral doordat het steeds bredere assortiment vraagt om een ruimere vergunning. Er moet worden afgeweken van maximaal toegestane oppervlakten rond de 6000 vierkante meter, de omvang van een gemiddelde bouwmarkt. Schaalvergroting van deze nieuwkomers zorgt ervoor dat de invloedssfeer al gauw 25 tot 30 kilometer bedraagt. De Hornbach in Best zal dus invloed hebben op de omzet in de Bosche regio.

BouwstopDe bouwwoede heeft er landelijk al toe geleid dat Inretail, namens de woon- en meubelbranche en detailhandel, pleit voor een bouwstop. Het geduld is op en van de noodzakelijke verduurzaming van de sector komt weinig terecht. Er is duidelijk sprake van een alarmfase. Desastreuze gevolgen voor de retail zijn te vrezen. Het vertrouwen in de coördinatie, regionale en publiek-private afstemming is gedaald tot een nulpunt. Detailhandel Nederland spreekt over 1,2 miljoen vierkante meter aan nieuwe winkelplannen bovenop het huidige aanbod.

Dit betreft de 'bekende' plannen, want de kans is groot dat met de ruimte voor detailhandel in onherroepelijk vastgestelde bestemmingsplannen de werkelijke omvang nog veel groter is. Officieel spreekt men van 7,4 procent leegstand - in werkelijkheid ligt dit percentage met inachtname van de verborgen leegstand waarschijnlijk veel hoger. Nederland kent een overaanbod van circa 30 procent in de doe-het-zelf en in-en-om-het-huissectoren. ABN Amro publiceerde eind 2015 een sectorupdate: de markt voor dit type winkels neemt door internetverkopen, jongeren met twee linkerhanden en het overaanbod nog verder af. Daar komt nog de trend van schaalvergroting en branchevervaging bij. Er zijn op dit moment landelijk nog ruim 400.000 vierkante meter aan nieuwe plannen voor bouwmarkten.

Geld en banenBehalve dat gemeenten blij zijn als ze een koper vinden voor braakliggend terrein, speelt aanzien een grote rol bij het groeiende overaanbod van outlets, winkelcentra en bouwmarkten. Ze leveren geld en banen op. De gevolgen op de lange termijn raken uit het zicht. Verdere overbewinkeling lijkt voor de consument goed nieuws. Maar voor menig bestaande bouwmarkt en branches die concurrentie gaan ondervinden, is het kommer en kwel. Door van bestaand beleid af te wijken treffen gemeenten de lokale badkamerspecialist, de ijzerwarenspecialist, de watersportwinkel, de boerenbond, de bouwmaterialenhandel, het tuincentrum en ook de woninginrichter. Bouwmarkten procederen elkaar al te kust en te keur, maar doen ook nog eens aan kannibalisatie. Als je de vraag stelt welke wethouder het aandurft de lokale middenstand, met alles wat zij voor de samenleving en dorpen betekent, de nek om te draaien, dan is het antwoord vaak nee. Praktijk is echter het omgekeerde.

Je kan met droge ogen niet meer volhouden dat er vraag is naar een bouwmarkt, de consument dit wil en overbewinkeling wel meevalt. Ik hoop dat ik ongelijk heb, maar kan naast grondverkoopbelang en rondkrijgen gebiedsexploitatie plus de blauwe ogen en ronkende (banen en disruptie/vernieuwings) praat van bouwers en ontwikkelaars weinig andere verklaringen vinden. Ik hoop dat mijn wat sombere betoog snel wordt weerlegd.

Dr. Cees-Jan Pen is lector vastgoed aan Brainport Fontys.