WHITEPAPER: Een hypotheek afsluiten voor ZZP’ers

In deze whitepaper vind je 10 tips die je helpen als zzp’er een hypotheek te krijgen. Daarnaast komen de financiële aspecten van een bedrijf aan huis aan bod, het risico om als zzp’er arbeidsongeschikt te worden en wat je het beste kunt doen met een meevaller: sparen of extra aflossen? Tot slot duurzaam ondernemen: hoe levert duurzaam ondernemen je als zzp’er belastingaftrek of subsidie op?

Een overzicht

1) 10 tips om als zzp’er een hypotheek te krijgen

2) Woon- en werkruimte combineren: Financiële aspecten

3) Zzp’er, hypotheek en arbeidsongeschiktheid

4) Extra aflossen of sparen, wat is wijs?

5) Als zzp’er geld verdienen met duurzaamheid

1) 10 TIPS OM ALS ZZP'ER EEN HYPOTHEEK TE KRIJGEN

Werken als zelfstandige is voor velen een dream come true. Als zzp’er kun je vaak een goede boterham verdienen. Wel heb je met wisselende inkomsten te maken. Daardoor kijken hypotheekverstrekkers nogal eens de kat uit de boom. Zzp’ers klagen dat een hypotheek afsluiten niet eenvoudig is. Hoe overtuig je als zzp’er een hypotheekverstrekker? 10 tips.

1) Probeer hetOok hypotheekverstrekkers gaan met hun tijd mee. De tijd dat het bijna onmogelijk was om als zzp’er een hypotheek te krijgen is voorbij. Ook een hypotheek met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is mogelijk. Geef het dus niet op voordat je het geprobeerd hebt.

2) Hou rekening met een grondige checkAls zzp’er is je inkomenssituatie minder stabiel dan die van een werknemer. Je hypotheekverstrekker zal daarom je financiële situatie grondig willen checken. Hou hier rekening mee en werk er aan mee.

3) Maak een overzicht van je financiële situatieHet helpt als je de relevante gegevens over je financiële situatie op een rij zet voordat je met je hypotheekverstrekker gaat praten. Zo heb je de gegevens waar hij naar gaat vragen al bij de hand. Denk daarbij aan:- De jaarcijfers van de afgelopen drie kalenderjaren - Wat zijn je maandlasten?- Hoe lang ben je werkzaam als zzp’er?- Voer je als zzp’er werkzaamheden uit die je eerder in loondienst uitvoerde?- Hoe gaat het met de branche waarin je werkt?- Heb je een goede prognose met voldoende opdrachten?- Kun je eventueel weer in loondienst aan de slag?- Financiële gegevens van je partner (indien van toepassing).

4) Laat een goede winstprognose zienLaat een gedegen winstprognose voor de komende jaren zien, die ondersteund wordt door een deskundige. Zo’n prognose kan je hypotheekverstrekker ervan overtuigen dat jouw bedrijf een goede toekomst heeft en dus in staat zal zijn de hypotheeklasten te dragen.

5) Grote verschillen tussen hypotheekverstrekkersUit onderzoek van de Vereniging Eigen Huis blijkt dat er grote verschillen zijn tussen hypotheekverstrekkers in de voorwaarden die zij aan zzp’ers stellen. Kijk daarom rond en vergelijk hypotheekverstrekkers. Vraag je hypotheekadviseur om advies.

6) Cijfers over laatste drie jaar gebruikelijk Het is een gebruikelijke voorwaarde dat je voor een hypotheek als zzp’er de inkomensgegevens van de afgelopen drie jaar moet overleggen. De bank berekent de hypotheek op basis van je gemiddelde winst van de afgelopen drie jaar of een percentage van dit gemiddelde.

7) Zzp’er kan al na één jaar hypotheek krijgenBij sommige hypotheekverstrekkers kun je ook terecht als je nog geen drie jaar zzp’er bent. Zo is het bijvoorbeeld bij Florius, ABN AMRO en Rabobank mogelijk om onder voorwaarden een hypotheek te krijgen als je langer dan één jaar als zzp’er actief bent. Die voorwaarden verschillen per hypotheekverstrekker. Bij de Rabobank moet je een prognose van een deskundige met de verwachte inkomensontwikkeling voor de komende jaren overleggen. Bij Florius kun je tot 75 procent van je maximale hypotheeksom lenen. Dan geldt als toetsinkomen 75 procent van het zakelijk inkomen.

8) Eigen geld meenemenHoe meer eigen geld je meeneemt voor de financiering van de aankoop van je huis, hoe makkelijker de bank je een hypotheek verstrekt.

9) Bereken je maximale hypotheekHoeveel kun je eigenlijk lenen? Het maximale hypotheekbedrag wordt berekend aan de hand van een bruto jaarsalaris. Momenteel is tussen de 3 en 4,5 keer het jaarinkomen een veel gehanteerde norm. Diverse hypotheekverstrekkers hebben handige tools op hun websites die de maximale hypotheek voor je berekenen.

10) Nieuwe hypotheekregels overheidIn 2016 krijgen we te maken met nieuwe regels voor het bedrag dat je maximaal kan lenen. Die wijken niet heel veel af van de normen die voor 2015 geldig waren.

Tweeverdieners Grootste afwijking in 2016 is dat het tweede inkomen voor 50 procent (was 33,3 procent) mag worden meegenomen als toetsinkomen voor het vaststellen van het financieringslastpercentage. Je kunt dus als tweeverdieners wat meer lenen. Dit kan gunstig uitpakken voor zzp'ers met een in loondienst werkende partner. Verder kun je in 2016 een hypotheek afsluiten tot 102 procent van de waarde van je koophuis. Dit percentage wordt afgebouwd naar 100 procent in 2018.

Banken hebben de mogelijkheid om onderbouwd af te wijken van de vastgestelde hypotheeknormen. Bijvoorbeeld bij mensen die aan het begin van hun carrière staan en een inkomensperspectief hebben of bij (startende) ondernemers en zzp’ers. Hiervoor geldt dat er maatwerk mogelijk is.

Jaarlijks wordt de maximale financieringsruimte in de regeling hypothecair krediet aangepast op basis van het advies van het Nibud. Op deze manier wil men op verantwoorde wijze de leencapaciteit bepalen. 

2) WOON- EN WERKRUIMTE COMBINEREN: FINANCIËLE ASPECTEN

Veel ondernemers hebben hun bedrijf aan huis. Starters bijvoorbeeld sparen zich graag nog een tijdje de kosten uit van het huren of kopen van een aparte bedrijfsruimte. Veel zzp’ers kiezen definitief voor een bedrijf aan huis. Als je een eenpitter wilt zijn en blijven, is dat vaak de oplossing op maat en een goede manier om je huisvestingskosten binnen de perken te houden. Maar hoe zit dat fiscaal? Kun je de kosten van je werkruimte aftrekken? Op de site van de belastingdienst vind je meer informatie.

Bedrijfsruimte aan huis aftrekbaar?Als je een aparte bedrijfsruimte huurt of koopt zijn alle kosten, zoals bijvoorbeeld gas, licht, internet en inrichting, aftrekbaar. Bij een bedrijfsruimte aan huis is dat in de regel niet zo. In uitzonderlijke gevallen kun je je huisvestingskosten toch aftrekken. Het maakt verschil of het om een huurpand gaat of dat de woning in eigendom is.

KoopwoningIn een koopwoning zijn de kosten van je bedrijfsruimte alleen aftrekbaar als de Belastingdienst deze als een zelfstandige ruimte beschouwt. Hiertoe moet de ruimte aan een aantal kenmerken voldoen. Zo moet hij een eigen opgang of ingang hebben en eigen sanitair, zoals een toilet en een watervoorziening. De ruimte zou ook aan een derde als bedrijfsruimte verhuurd moeten kunnen worden.

Verder speelt een rol voor hoeveel procent je de bedrijfsruimte voor je onderneming gebruikt.

HuurwoningIn een huurwoning kun je onder voorwaarden ook zonder zelfstandige bedrijfsruimte kosten aftrekken. Ook daarbij speelt een rol voor welk percentage de ruimte voor je onderneming gebruikt wordt.

BTWAfhankelijk van jouw situatie kun je de BTW op huisvestingskosten in aftrek brengen in je BTW-aangifte. Als dat niet kan, kun je de huisvestingskosten inclusief BTW aftrekken van je behaalde winst.

Module Belastingdienst helptOp de site van de Belastingdienst kan je informatie terugvinden over dit onderwerp. Ook vind je daar een rekenhulp om te bepalen of kosten met betrekking tot een werkruimte aftrekbaar zijn.Met deze module van de Belastingdienst kun je snel inschatten of je voor aftrek in aanmerking komt. De module geeft niet altijd een zeker antwoord. Raadpleeg altijd een fiscaal adviseur om zeker te zijn van een juiste invulling in je aangifte.  

3) ZZP'ER, HYPOTHEEK EN ARBEIDSONGESCHIKTHEID

Als je arbeidsongeschikt raakt heeft dit vaak flinke consequenties voor je inkomen. De betaling van je hypotheek kan hierdoor in het gedrang komen. Hoe voorkom je problemen?

Serieus risicoArbeidsongeschikt worden met een hypotheek is een serieus financieel risico. Vooral als de arbeidsongeschiktheid langdurig of permanent is. Je gaat er dubbel op achteruit. Niet alleen komt er minder geld binnen, je betaalt netto ook meer aan je hypotheek. Door je lagere inkomen komt namelijk je hypotheekrenteaftrek lager uit.

Neem als je arbeidsongeschikt wordt altijd contact op met je hypotheekadviseur. Wellicht kan hij oplossingen aandragen.

Verzekeren Om problemen met de betaling van je hypotheek te voorkomen, wordt bij het afsluiten vaak het advies gegeven je tegen het risico van arbeidsongeschiktheid te verzekeren. Hypotheekverstrekkers stellen zo’n verzekering soms zelfs verplicht.

NHGMet de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) beperk je de financiële risico’s van een eigen koopwoning. De NHG biedt een vangnet als je je hypotheek niet meer kunt betalen door werkloosheid, scheiding of arbeidsongeschiktheid. Als je je huis gedwongen moet verkopen met een restschuld op je hypotheek, kan de NHG de restschuld kwijtschelden. Zie meer hierover de website van NHG. Hypotheken met NHG zijn erg populair. Een ruime meerderheid van alle nieuw afgesloten hypotheken heeft nu die garantie. Hypotheken met NHG zijn op dit moment vaak goedkoper dan hypotheken zonder NHG. Doordat hypotheekverstrekkers de extra garantie van de overheid belonen met een lagere hypotheekrente wordt de eenmalige borgtochtprovisie die de NHG kost snel terugverdiend. Voor de NHG geldt een maximum hypotheekbedrag. In 2015 is dit op € 245.000 gesteld. Per juli 2016 wordt dit verlaagd naar € 225.000.

WoonlastenverzekeringDe NHG helpt je echter alleen uit de problemen als je je huis gedwongen moet verkopen. Wellicht wil je liever in je huis blijven wonen. Soms kun je met je hypotheekverstrekker oplossingen bedenken. Een mogelijke andere oplossing is de woonlastenverzekering. Daarmee kun je bij inkomensverlies door arbeidsongeschiktheid (of werkloosheid) je hypotheek blijven betalen.

Een woonlastenverzekering is eigenlijk een beperkte arbeidsongeschiktheidsverzekering. Bij een arbeidsongeschiktheidsverzekering krijg je het inkomensverlies door arbeidsongeschiktheid uitgekeerd (of een deel daarvan). Bij een woonlastenverzekering krijg je alleen het bedrag uitgekeerd dat je nodig hebt om je woonlasten te voldoen. Het kan om een vast maandelijks bedrag gaan of om een bepaald percentage van je hypotheeklasten. Omdat een woonlastenverzekering minder uitkeert dan een arbeidsongeschiktheidsverzekering is de premie ook lager.

De woonlastenverzekering is interessant maar er is ook kritiek vanuit belangenorganisaties. Zo bevatten de ‘kleine lettertjes’ in sommige gevallen erg veel uitsluitingen, waardoor je kans loopt bij arbeidsongeschiktheid alsnog niet of slechts tijdelijk uitgekeerd te krijgen. Kies deze verzekering dus zorgvuldig en ga niet over één nacht ijs.  

4) EXTRA AFLOSSEN OF SPAREN, WAT IS WIJS?

Sinds de kredietcrisis zijn Nederlanders meer gaan aflossen en minder gaan sparen. Verwonderlijk is dat niet. De spaarrente staat op een historisch laag niveau en veel huizen stonden de afgelopen jaren ‘onder water’. Dit betekent dat de hypotheekschuld hoger is dan de gedaalde waarde van het huis. Uit angst voor een restschuld werd het spaargeld aangewend voor extra aflossingen.

Gelukkig herstelt de economie zich en stijgen de huizenprijzen. In delen van het land zijn de huizen alweer meer waard dan tijdens de vorige piekwaarde in 2008. Het aantal huizen dat onder water staat neemt in het hele land af. Hiermee daalt nu ook de druk om af te lossen. Wat is financieel gezien het verstandigst?

Hou rekening met toekomstige uitgavenVraag je af of je het geld daadwerkelijk kunt missen. Kom je binnenkort voor een grote uitgave te staan, zoals een auto of een vakantie? Daar moet je dan wel de liquide middelen voor hebben. Als je gedwongen wordt hiervoor een (dure) persoonlijke lening af te sluiten, is het zonde dat je je spaargeld net besteed hebt aan de aflossing van je (goedkopere) hypotheek. Hou dus altijd een reserve aan spaargeld om onvoorziene uitgaven op te vangen.

Aflossen kan geld kostenJe hypotheekverstrekker kan kosten in rekening brengen voor extra aflossen. Vaak kun je per kalenderjaar een maximaal percentage (meestal 10 procent) van het oorspronkelijke bedrag van je lening boetevrij aflossen. Op het moment dat je rentevastperiode afloopt, kun je doorgaans onbeperkt kosteloos extra aflossen. Los je je volledige hypotheek af, dan brengt je hypotheekverstrekker mogelijk administratiekosten in rekening.

Kijk naar de renteOm te kiezen tussen aflossen en sparen, werpen we eerst een blik op de rente. De rente op je spaarrekening is (zeer waarschijnlijk) lager dan de rente op je hypotheek. Vanuit dit perspectief bezien is aflossen beter dan sparen.

HypotheekrenteaftrekMaar er zijn meer zaken die een rol spelen. Ten eerste zorgt de hypotheekrenteaftrek ervoor dat je een deel van de betaalde rente terug krijgt van de Belastingdienst. Als je meer op je hypotheek aflost, kun je ook minder hypotheekrente van je inkomen aftrekken.

VermogensrendementsheffingVanaf een bepaald saldo aan spaargeld gaat de vermogensrendementsheffing een rol spelen. Deze houdt in dat je belasting betaalt over een fictief rendement op je spaargeld.

Los de duurste schulden het eerst afMogelijk heb je naast je hypotheek nog een andere lening, zoals een persoonlijke lening of een schuld op je creditcard. De rente op deze leningen is hoger dan die op je hypotheek en je hebt geen recht op belastingaftrek. Als je geld te besteden hebt is het vrijwel altijd de voordeligste oplossing om de duurste schulden als eerste af te lossen.

5) ALS ZZP'ER GELD VERDIENEN MET DUURZAAMHEID

Duurzaam ondernemen is niet alleen goed voor het milieu. Dankzij regelingen van de overheid kan dit ook voor je portemonnee goed uitpakken. We nemen een aantal belangrijke regelingen onder de loep.

Bijtelling 2016Rijd je privé met een auto die tot het ondernemingsvermogen behoort? Dan moet je een bedrag bij de winst tellen voor het privégebruik, tenzij je kunt aantonen dat je per jaar niet meer dan 500 kilometer privé hebt gereden. De percentages zijn voor 2016 aangepast ten opzichte van 2015. Voor volledig elektrische auto’s blijft echter 4 procent bijtelling gelden. Dit zijn de bijtellingscategorieën in 2016:

CO2-uitstoot (g/km) Bijtellingspercentage0 (volledig elektrische auto’s) 4 procentMinder dan 51 15 procent51 t/m 106 21 procentMeer dan 106 25 procentAuto’s van 15 jaar of ouder 35 procent

Deze bijtellingspercentages gelden alleen voor auto’s die in 2016 voor het eerst op naam zijn gesteld.

Val je in een verlaagd bijtellingspercentage (4 procent, 15 procent of 21 procent)? Dat percentage geldt voor een periode van 60 maanden. Deze periode gaat in op de 1e dag van de maand die volgt op de maand waarin voor het eerst een kenteken is afgegeven. Wordt een auto bijvoorbeeld op 7 maart tenaamgesteld, dan start de 60-maandenperiode dus op 1 april.

Direct na afloop van de periode van 60 maanden wordt het percentage opnieuw vastgesteld aan de hand van de regels die op dat moment gelden. Het nieuwe percentage geldt dan weer voor een periode van 60 maanden.

Bijtelling in 2017Staatssecretaris Wiebes van Financiën werkt aan een nieuw stelsel van autobelastingen, hiervoor is in een apart beleidsstuk geschetst hoe van 2017 tot 2020 de autobelasting beter kan aansluiten bij deze tijd. Hierdoor worden de autobelastingen efficiënter, stabieler en eenvoudiger. Het kabinet wil bijvoorbeeld minder bijtellingscategorieën en een lager algemeen bijtellingspercentage. Als zijn plannen ongewijzigd blijven, wordt vanaf 2017 afgebouwd naar een generiek bijtellingstarief van 22 procent voor alle auto’s behalve de volledig elektrische auto’s. Voor elektrische auto’s geldt dan 4 procent bijtelling en vrijstelling van motorrijtuigen- en aanschafbelasting. MotorrijtuigenbelastingIn 2016 geldt voor personenauto’s zonder CO2-uitstoot een vrijstelling van de motorrijtuigenbelasting. Voor auto’s met een CO2-uitstoot van 1 tot en met 50 gram geldt nu een halve vrijstelling motorrijtuigenbelasting.

MIA: Aftrek voor milieuvriendelijke investeringenMet de regeling Milieu Investerings Aftrek (MIA) kun je tot 36 procent van de investeringskosten voor een milieuvriendelijke investering aftrekken van de fiscale winst, aanvullend op de reguliere afschrijving. De MIA geldt zowel voor ondernemers voor de inkomstenbelasting als voor ondernemers die vennootschapsbelasting betalen.

MilieulijstWelke bedrijfsmiddelen exact in aanmerking komen staat in de Milieulijst van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).

EIA: Aftrek voor energiebesparingDe regeling biedt direct financieel voordeel aan ondernemers die investeren in energiebesparende bedrijfsmiddelen en duurzame energie. Naast de afschrijving mag je van deze investeringen een extra bedrag aftrekken van de winst. Voor de winst over 2014 en 2015 is dit bedrag 41,5 procent van de investering (aanschaf- en voortbrengingskosten) en voor de winst over 2016 is dit bedrag 58 procent van de investering (aanschaf- en voortbrengingskosten).

EnergielijstBij energiezuinige technieken en duurzame energie kun je denken aan de isolatie van je pand, airconditioning en verlichting. Welke investeringen precies in aanmerking komen voor de EIA staat in de Energielijst.

ISDE: Subsidie voor investeringen in duurzame energieAls je zelf in huis of in de zaak duurzame energie wilt opwekken, kun je subsidie aanvragen voor zonneboilers, warmtepompen en pelletkachels. Nadere informatie, subsidievoorwaarden en de apparatenlijst vind je bij de RVO.

De belangrijkste wijzigingen in de belastingen met ingang van 2016 vind je hier.