Blog Hans van Tellingen

Hans van Tellingen: 'Crisis in de binnenstad? Los het op met gratis parkeren en gratis plassen'

De winkelleegstand daalt. Winkelcentrumonderzoeker Hans van Tellingen (Strabo) geeft er in zijn blog duiding aan, ziet het namelijk vooral de grote(re) binnensteden slechter doen, en komt met oplossingen.

Hans van Tellingen 30 april 2022

Kalverstraat amsterdam winkelstraat april2020

De Kalverstraat in Amsterdam, april 2022.

Hans van Tellingen

Winkelcentrumonderzoeker Strabo

Hans van Tellingen is geograaf en regioloog, en is directeur/eigenaar van winkelcentrumonderzoeker Strabo bv. Hij is hoofdauteur van ‘Waarom Stenen Winkels Winnen’. Om het te bestellen en/of meer info over dit boek: https://strabo.nl/waarom-stenen-winkels-winnen.

Hans schrijft blogs voor De Ondernemer, Elsevier Weekblad, Retailtrends en vele anderen.

Natuurlijk, het gaat om veel meer dan alleen ‘gratis parkeren’. Maar dit is wel een eenvoudige en effectieve ingreep om steden weer aan de praat te krijgen. Want: het zou helemaal mis gaan met de retail. Dat zegt men al een jaar of vijftien althans. En na de lockdowns van 2020, 2021 en 2022 zou het al helemaal nooit meer goed komen. De landelijke leegstand gaat naar 19 procent, aldus Q&A en Retailagenda. Of misschien nóg wel meer, naar 40 procent. Volgens publiciste Tracy Metz althans. En ook Locatus-directeur Gerard Zandbergen voorspelt al een paar jaar kommer, kwel en een gigantische leegstand. Maar klopt dat wel?

Wat niemand verwacht had (zelfs ik niet), is dat de winkelleegstand op dit moment daalt. Dat blijkt uit de nieuwste gegevens van Locatus.

De kale feiten over de retail zijn meer positief dan negatief

De feiten wijzen echter anders uit. Zoals in dit stuk reeds uitvoerig en onderbouwd benadrukt. Sommige branches doen het namelijk beter dan ooit. Vaak voedselgerelateerd, zoals supermarkten en speciaalzaken. Maar ook de doe het zelfbranche en de meubelzaken doen het uitstekend. Net als electronica. En de branches die het meest hebben geleden onder de maatregelen, zoals mode, schoenen en sport, herstellen op dit moment snel.

Wat verder niemand verwacht had (zelfs ik niet), is dat de winkelleegstand op dit moment daalt. Dat blijkt uit de nieuwste gegevens van Locatus. De leegstand is dit jaar gedaald naar 6.8 procent in 2022 tegen 7,5 procent in 2020. Nu zijn dit landelijke cijfers. En zij behoeven daarom enige nuancering. Want wijkcentra en kleinere en middelgrote steden doen het beter dan voor 2020. Maar grote(re) binnensteden doen het wél slechter. En toch is de leegstand een stuk minder hoog dan menigeen had verwacht.

Lees ook: Retailbranche: 'Pak macht grote online platformen aan, anders geen bruisende winkelstraat'

Maar werk aan autobereikbaarheid en parkeergelegenheid

Veel gemeenten hebben plannen met hun binnenstad. Een beetje analoog aan wat de Retailagenda wenst. En het Platform De Nieuwe Winkelstraat. Prachtige plannen. Over multifunctionele stadscentra. Het gaat niet meer (alleen) om winkels. En horeca. Het gaat niet meer om autobereikbaarheid en parkeergelegenheid. Nee, binnensteden draaien om een veeltal functies die een symbiose vormen zodat de locatie een aantrekkelijk verblijfsklimaat kent. En weet u? Ik ben het er helemaal mee eens. Maar vaak worden winkels en horeca ‘vergeten’. Of beter: het zijn functies die er op zich nog wel mogen zijn in de binnensteden, maar ze zijn niet zo belangrijk meer.

Lees ook: Vastgoedadviseur Colliers waarschuwt: forse huurverhoging winkeliers op komst

En dat klopt toch niet helemaal. Zonder winkels en goede horeca is er geen succesvolle binnenstad mogelijk. En een steeds slechter wordende autobereikbaarheid, slechte parkeermogelijkheden en stijgende parkeertarieven helpen niet om de omzet in de retail en horeca te bevorderen. Hoe ik dat weet? Dat wijzen de feiten uit. Autobereikbaarheid en parkeergelegenheid (het liefst gratis) vormen de randvoorwaarden voor het goed functioneren van de winkels en horeca. En dus het functioneren van de gehele binnenstad. De rest van de binnenstad (zoals het verblijfsklimaat, de culturele voorzieningen en de leuke evenementen) profiteert daar dan automatisch van.

In twee artikelen is het al eens uit de doeken gedaan. Het betreft de onderzoeksresultaten van Strabo in 65 winkelcentra- en gebieden (31 in eerste artikel, 34 in tweede artikel) waar wij in de jaren 2012-2017 onderzoek hebben verricht. Samenvattend resulteerden de volgende uitkomsten:

⦁ 45% van alle bezoekers in de door ons onderzochte winkelgebieden komt met de auto. Dat is een gemiddelde van zowel kernwinkelgebieden/binnensteden als stadsdeelcentra en wijkwinkelcentra.

⦁ De automobilist is goed voor 61% van de totale winkelomzet.

⦁ Bezoekers per auto besteden gemiddeld minimaal twee keer zoveel als bezoekers die lopend komen of per fiets.

⦁ In een aantal stadsdeelcentra/regionale winkelgebieden, met geheel of gedeeltelijk gratis parkeren, ligt het aandeel ‘auto’ in de winkelomzet vaak nog hoger dan 60% en bedraagt het omzetaandeel soms meer dan 75%.

⦁ Het parkeertarief, als er geen sprake is van gratis parkeren voor de consument, heeft weinig invloed en is dus relatief in-elastisch. Het maakt niet veel uit of je bijvoorbeeld € 1,80 of € 2,30 per uur moet betalen. Grote prijsverschillen hebben wel enige invloed. Maar wat écht uitmaakt is of het ‘gratis’ of juist ‘niet gratis’ is. Dat is allesbepalend.

⦁ Winkelcentra/-gebieden waar betaald parkeren is ingevoerd, nadat er eerst sprake was van gratis parkeren voor de consument, kampen met een verlies aan bezoekers van ongeveer 20% en een verlies aan omzet oplopend tot soms wel tot 30%.

⦁ Winkelgebieden die eerst met betaald parkeren werkten en nu gratis parkeren hebben ingevoerd, krijgen vaak te maken met 10% extra bezoekers, wat goed is voor ongeveer 15% extra omzet.

⦁ Verder ligt het aandeel autobezoekers ruim 14%-punt hoger in centra met gratis parkeren (dan in centra met betaald parkeren). Dat betekent een extra omzeteffect van ruim 20%.

⦁ Hoe langer men in een winkelgebied verblijft, hoe hoger de bestedingen zijn. Het is dus zaak om mensen zo lang mogelijk in je winkelgebied te laten verblijven. De meest bestedende consumenten zijn autobezoekers. Dus juist zij dienen verleid te worden nog langer te blijven. En dan helpt gratis parkeren.

⦁ Eigenlijk zou de totale gratis parkeerduur naar twee uur moeten. Of zelfs naar drie uur. Dat loont. Het levert veel extra winkelomzet op. Sterker nog: je zou bezoekers geldelijk moeten belonen voor lang parkeren. Maar hef in ieder geval dus geen entree voor winkelbezoekers. En eer deze mensen juist. Zorg ervoor dat ze terug willen komen. En ze zullen steeds meer bij je besteden.

⦁ Een erg goed instrument is de invoer van blauwe zones. Daarmee worden ongewenste langparkeerders weerhouden om de plek bezet te houden voor de klanten. Vaak is een blauwe zone ook een alternatief voor huidige winkelcentra die af willen van betaald parkeren. Natuurlijk is dit niet dé panacee, maar het kan wel lastig draaiende winkelcentra over het dode punt heen helpen. Zo wordt ‘parkeren’ geen obstakel. En jaag je de mensen niet naar een ander winkelcentrum. Of naar het internet.

Wat verder blijkt is dat het autogebruik niet afneemt, maar juist toeneemt. Juist ook in de afgelopen twee coronajaren. Blijven focussen op de auto is dan ook verstandig. En verder is gratis parkeren in de echt grote binnensteden misschien minder verstandig. Maar creëer daar alternatieven. Zoals tijdelijk gratis parkeren aan de rand van de (binnen)stad. Het zijn verder met name de middelgrote binnensteden (van 30.000 tot 200.000 inwoners) die het meest kunnen profiteren van gratis parkeren.

Lees ook: Even een auto kopen in de binnenstad: ‘Verrast dat consument al zo ver is’

Gratis plassen

Natuurlijk gaat het om veel meer dan om autobereikbaarheid en parkeren. In dit blog worden alle elementen beschreven, waarvan ik er eentje selecteer. En dat betreft gratis toiletten. Een zwaar onderschat item. Hoe langer men verblijft in een winkelomgeving, hoe meer men besteedt. Dat is een 100% correlatie. Maak toiletbezoek dus gratis. En je klant is blij. Blijft langer. En besteedt meer. Gratis plassen levert dus gewoon extra klandizie op.

De essentie?

Het belang van parkeren is groot. Bezoekers per auto zijn goed voor het leeuwendeel van de winkelomzet. Over het algemeen geldt dan ook: parkeren is van essentieel belang voor het functioneren van winkelcentra en winkelgebieden. Als je parkeren beter faciliteert en (deels) gratis maakt voor de consument, dan ben je spekkoper. Met meer bezoekers. Meer winkelomzet. En met meer tevreden klanten. Die ook terug komen. Simpel.

Vanaf vandaag altijd op de hoogte met het laatste nieuws voor ondernemers. Rond lunchtijd in je mailbox!

Ontvang iedere ochtend onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste ondernemersnieuws

De inhoud van de blogs op deze website van de auteur.