Ooit eigenaar willen zijn van een superjacht van ruim 31 meter lang met een jacuzzi op het bovenste dek, plek voor elf gasten, vijf crewleden en geweldig uitzicht over zee? Dat treft, voor een kleine 10 miljoen euro kun je jacht Noor II aanschaffen. Mocht je niet willen kopen, maar wel huren? Dan kun je al vanaf ruim 100.000 euro per week aan boord.
Dit jacht is nu - voor zover bekend - nog eigendom van Peter Kuiten. Ooit de trotse oprichter en eigenaar van Certitudo Capital in Den Bosch, met bouwprojecten door heel Nederland. In 2002 richtte hij het bedrijf op en door de jaren heen werd het een miljoenenonderneming en een grote speler in de vastgoedwereld.
Van een Brabants familiebedrijf werd Certitudo een speler van formaat in de vastgoedwereld. Zeker op gebied van het transformeren van kantoorzones naar hippe woonruimtes. Ze waren goed in van niets iets maken
Robert Paling, adjunct-hoofdredacteur van onderzoeksmedium PropertyNL
Saaie kantoren werden hippe woongebouwen
Het toverde in heel Nederland saaie kantoorgebouwen om tot hippe woongebouwen. Intussen is het in Den Bosch ook eigenaar van twaalf beeldbepalende panden in en rond de binnenstad. Deze ‘Bossche Iconen’, zoals Certitudo het zelf noemt, kocht het bedrijf in 2020. Ook is het eigenaar van een groot deel van winkelcentrum Helftheuvelpassage en talloze andere gebouwen in Den Bosch en de rest van het land.
Inmiddels zwaait dochter Tessa Kuiten de scepter bij het bedrijf. En wie de site van het bedrijf bekijkt, ziet het ene na het andere ambitieuze project op de planning staan: 1600 woningen in Amsterdam-Zuidoost, 1350 woningen in Spijkenisse, nieuwbouwontwikkelingen rondom het voormalig stadskantoor in Eindhoven en duizenden vierkante meters aan kantoren in heel Nederland.
Zeker 90 miljoen euro schuld
Maar achter de schermen ging het minder goed. Het bedrijf had voor minstens 90 miljoen euro aan schuld uitstaan, een herstelplan bleek kansloos en daarom werd deze maand het faillissement uitgesproken over het bedrijf. Hoe kon het zo misgaan? Volgens adjunct-hoofdredacteur Robert Paling van onderzoeksmedium PropertyNL stond Certitudo er in ieder geval tot anderhalf jaar geleden best goed voor. Wat heet: PropertyNL waardeerde het Bossche bedrijf begin 2022 zelfs nog op 615 miljoen euro.
Paling tegen het Brabants Dagblad: ,,Van een Brabants familiebedrijf werd Certitudo door de jaren heen een speler van formaat in de vastgoedwereld. Zeker op het gebied van het transformeren van monotone kantoorzones naar hippe woonruimtes waren ze op een gegeven moment zichtbaar in heel Nederland. Ze waren goed in van niets iets maken.”
Eén zo'n project waar ze dat zouden gaan doen, was Amstel III in Amsterdam. Daar zou een kantorengebied een levendige stadswijk moeten worden waar wonen, werken en recreëren samenkomen, met zo’n 1600 woningen. ,,Echt een ambitieus project”, aldus Paling.
De alarmbellen gingen rinkelen
Toch bleek eind vorig jaar volgens hem dat de zaken toch niet zo goed gingen als gedacht. ,,Plotseling verkochten ze bepaalde posities in de vastgoedwereld. Het verkopen zelf is niet zo gek, dat doen bedrijven wel vaker. Maar op zulke ambitieuze plekken, dat was bijzonder.” De alarmbellen gingen bij Paling helemaal rinkelen toen hij de jaarrekening van 2021 onder ogen kreeg. ,,Die werd pas in januari 2023 gedeponeerd. Dat is al helemaal geen goed teken.”
In die jaarrekening schrijft het bedrijf dat er ‘gerede twijfel over de continuïteit van de onderneming’ bestaat. Door economische omstandigheden komt het bedrijf financieel in de problemen en dan helpt het ook niet dat een deel van de leningen waarmee Certitudo projecten financiert, direct opeisbaar is. ,,Met leningen investeren is leuk als het goed gaat, maar er is weinig voor nodig om het de verkeerde kant op te laten gaan”, zegt Paling. ,,Uiteindelijk namen ze te veel projecten tegelijkertijd aan en stortte het kaartenhuis in elkaar.”
Lening op lening gestapeld
Het strookt met de bevindingen van betrouwbare bronnen in de Nederlandse vastgoedwereld. Volgens hen namen de eigenaren van Certitudo veel te veel hooi op hun vork. ,,Het geld kón niet op.” De bouwprojecten werden volgens hen betaald met ‘exotische financieringen’ waarbij lening op lening werd gestapeld. ,,In zo’n geval kun je alleen overleven als de waardes blijven stijgen”, zegt een van hen. ,,Op een gegeven moment hebben ze zichzelf opgeblazen. Zeker toen de rentes bleven doortikken.”
Te grote ambities en ‘exotische financieringen’ zorgden dus voor de val van Certitudo. Wat dat betreft heeft Paling nog een voorbeeld. ,,In Apeldoorn heb je het oude pand van Centraal Beheer. Dat kocht Certitudo in 2015 en ze wilden er aan de slag om van de omgeving een nieuwe wijk te maken. Op dat pand hebben ze een hypotheek van 10 miljoen euro, maar er is al voor 25 miljoen euro door investeerders opzijgezet. Dat project ligt al jaren stil, het pand is vervallen. Dat geld krijgen ze nooit meer terug.”
Onbereikbare curatoren
De familie Kuiten zelf is niet bereikbaar voor commentaar. Peter Kuiten bleef altijd al op de achtergrond richting de media, dochter Tessa blijft dit keer ook stil. Zij verwijzen voor een reactie naar de curatoren Willem-Jan Smits van Watson Law en Ilona van de Klundert van Taylor Wessing, maar zij zijn beiden onbereikbaar deze week.
Pas aan het eind van de week reageert advocaat Inge Lakwijk van Watson Law via een mail: ‘De curatoren zijn op dit moment druk bezig met het inventariseren van het faillissement. Omdat de vennootschappen onderdeel zijn van een concern met veel verschillende dochtervennootschappen en projecten, kost dat de nodige tijd.’ Pas op een later moment willen zij de media informeren. ‘Wanneer de werkzaamheden het enigszins toelaten.’
Lees ook: Sterrenzaak Sense is failliet, maar het Michelin-restaurant blijft wél open
Deuren blijven gesloten
Dan maar Certitudo zelf bezoeken, maar dat bezoek op het zelfgebouwde Pentaparc, vijf luxe kantoorvilla’s aan de Hambakenwetering in Den Bosch-Noord, houdt al snel op. De deuren blijven gesloten. Een medewerker verontschuldigt zich hiervoor. Binnen sluiten medewerkers van Certitudo deze ochtend geen grote bouwovereenkomsten meer, maar zijn het vooral curatoren en advocaten die actief zijn.
Een van de bedrijven op Pentaparc is Van Trier Architectuur. Een woordvoerder verwacht niet dat het faillissement ook gevolgen heeft voor zijn bedrijf. ,,Wij huren van een belegger, die het gebouw al jaren terug kocht van Certitudo.”
Op een gegeven moment hebben ze zichzelf opgeblazen. Zeker toen de rentes bleven doortikken
Robert Paling, adjunct-hoofdredacteur van onderzoeksmedium PropertyNL
Van Trier was als architect betrokken bij ‘zeker tien’ bouwprojecten van Certitudo, waarbij het ging om het transformeren van oude kantoorpanden tot woningen. ,,Certitudo was altijd een prima partner”, zegt de woordvoerder. ,,Maar de laatste jaren nam het aantal projecten sterk af helaas. Dat lag niet aan Certitudo, maar aan zaken als stijgende bouw- en energiekosten en stikstofproblemen.”
De letters Certitudo Capital prijken op een van de kantoorvilla’s. Certitudo is Latijns voor zekerheid, maar zekerheid kan het bedrijf al lang niet meer bieden. Het geld kon dus wél op.
