Een ondernemer die op zoek is naar een nieuw bedrijfspand kijkt allang niet meer alleen naar vierkante meters, bereikbaarheid, huurprijs of de afstand tot klanten en personeel. Minstens zo bepalend is wat er op die plek technisch mogelijk is. Kunnen de machines draaien en is er voldoende vermogen voor laadpalen of, pak ’m beet, een gasloze bedrijfshal? En kan de aansluiting later nog worden verzwaard?
Volgens NVM Business verandert het stroomtekort de bedrijfsruimtemarkt in hoog tempo. Panden met voldoende gecontracteerd vermogen winnen aan aantrekkingskracht bij ondernemers. Vastgoed zonder goede aansluiting verliest terrein, ook als de locatie verder prima is. ,,Het kunnen krijgen van een stroomaansluiting, of het hebben van een voldoende grote aansluiting, wordt de nummer 1-vestigingsvoorwaarde”, zegt Sven Bertens, bestuurslid van NVM Business. ,,Zonder stroom zien we steeds vaker dat bedrijven geen handtekening zetten onder een huur- of koopcontract.”
Eerst de aansluiting, dan de gevel
Dat stroom zo zwaar meeweegt, heeft volgens Bertens alles te maken met de manier waarop bedrijven de komende jaren moeten werken. ,,Bestelbusjes en vrachtwagens worden elektrisch, steden voeren strengere toegangsregels in voor vervuilend vervoer en bedrijfshallen gaan steeds vaker van het gas af. Daarbovenop komt de groeiende vraag naar koeling, automatisering, machines, dataverwerking en laadinfra op eigen terrein.”
“Inmiddels wachten ruim 15.000 bedrijven op een nieuwe of verzwaarde stroomaansluiting.”
Makelaarsvereniging NVM Business
Die ontwikkeling botst met een stroomnet dat in grote delen van Nederland volloopt. Uit nieuw onderzoek van NVM Business blijkt dat inmiddels ruim 15.000 bedrijven wachten op een nieuwe of verzwaarde stroomaansluiting, bijna drie keer zoveel als in 2023. Grootschalige uitbreiding van het net duurt volgens de makelaarsvereniging minstens tot 2030. Volgens de Autoriteit Consument & Markt worden de maatschappelijke kosten van netcongestie geschat op 10 tot 40 miljard euro per jaar.
Nieuwbouw loopt vast
Voor nieuwe bedrijventerreinen is de situatie volgens Bertens het ingewikkeldst. ,,Op bestaande terreinen ligt vaak al een aansluiting en is in elk geval een bepaalde hoeveelheid vermogen beschikbaar. Bij nieuwe kavels of ontwikkellocaties begint de stroompuzzel opnieuw. In verschillende provincies krijgen bedrijven amper nog nieuwe aansluitingen of pas na jaren wachten.”
Dat remt de bouw van nieuwe bedrijfsruimtes. NVM Business verwacht dat het nieuwbouwvolume daalt van 4,6 miljoen vierkante meter in 2023 naar ongeveer 2,5 miljoen vierkante meter in 2026. Gebrek aan bouwgrond, netcapaciteit en sluitende businesscases zit de ontwikkeling flink in de weg. „Tegelijk staan bestaande bedrijventerreinen rond steden onder druk door de woningbouwopgave. Bedrijven moeten soms ruimte maken voor woningen, terwijl nieuwe plekken met voldoende vermogen schaars zijn”, aldus Bertens.
Oude hal wordt ineens interessant
Door die krapte verschuift de focus van nieuwbouw naar bedrijfspanden die ondernemers eerder links lieten liggen, omdat ze verouderd of krakkemikkig zijn. ,,Dat kan voor ondernemers nu juist een interessante plek zijn, als daar al een stevige stroomaansluiting ligt”, zegt Bertens. ,,Datzelfde geldt voor ontwikkelaars en beleggers, voor wie renovatie in veel gevallen aantrekkelijker wordt dan nieuwbouw op een kavel waar nog geen zekerheid is over netcapaciteit.”
“Een verouderd bedrijfspand kan voor ondernemers nu juist een interessante plek zijn, als daar al een stevige stroomaansluiting ligt”
Sven Bertens Bestuurslid
Zijn verwachting is dat de markt voor bedrijfsruimtes zich steeds verder gaat richten op verbouw en renovatie van bestaande plekken. Bertens: ,,Voor grote logistieke bedrijven is uitwijken naar een plek waar nog wel stroom is soms ook een optie. Zij wegen locatiekeuzes op schaal van Nederland, de Benelux of West-Europa en kijken naar transportkosten, personeel, netcapaciteit en strategische ligging. Als de rekensom ergens anders beter uitpakt, kan zo’n bedrijf vrij makkelijk in een andere regio landen.”
Verhuizen of uitbreiden?
Voor de meeste mkb-bedrijven ligt dat anders. Zij zitten vast aan hun klantenkring, personeel, leveranciers en lokale netwerk. ,,Kleinere ondernemers en mkb-bedrijven zijn vaak lokaal geworteld”, zegt Bertens. ,,Hun klantenkring is lokaler, waardoor de ruimte om uit te wijken beperkt is. Een bakker, metaalbedrijf, koelbedrijf, installateur of groothandel verhuist niet zomaar naar de andere kant van het land omdat daar wel capaciteit is.”
Zijn tip voor ondernemers die de komende jaren willen verhuizen of uitbreiden: kijk op tijd naar je huisvestingsplan en vraag niet alleen hoeveel vierkante meter er beschikbaar is, maar ook hoeveel vermogen er is gecontracteerd, of een aansluiting kan worden verzwaard en welke wachttijd daarbij hoort. ,,Waar bedrijven zich vroeger vaak een jaar voor het einde van het huurcontract oriënteerden, moet je dat nu eigenlijk twee jaar van tevoren al doen. Mogelijk wordt die termijn nog langer als de stroom schaarser wordt.”
Zuinig op wat je hebt
Voor ondernemers die al op een geschikte plek zitten, is verbouwen, efficiënter indelen of gefaseerd uitbreiden wellicht verstandiger dan opnieuw de markt opgaan. „Gebruikers die nu al over een goede stroomaansluiting beschikken, moeten daar zuinig op zijn”, zegt Bertens. „Stroom wordt de komende jaren een steeds belangrijker onderdeel van de waarde van een bedrijfspand, net zoals parkeerruimte, vergunningen of ligging dat al langer zijn.”
“Stroom wordt de komende jaren een steeds belangrijker onderdeel van de waarde van een bedrijfspand, net zoals parkeerruimte, vergunningen of ligging dat al langer zijn”
Sven Bertens Bestuurslid van NVM Business
We zitten nog vrij vroeg in de cyclus, maar de bedrijfsruimtes waar wél genoeg stroom is, zullen volgens Bertens steeds duurder worden. „Wie capaciteit heeft, heeft onderhandelingsruimte. Wie capaciteit mist, moet wachten, investeren of samenwerken. We zien dat ondernemers op bedrijventerreinen steeds vaker naar manieren zoeken om de beschikbare stroom gezamenlijk te gebruiken. Denk aan energiedeling, een gezamenlijke batterijopslag, flexibel gebruik van piekmomenten en energiehubs.”
Samen stroom delen
Als het ene bedrijf vooral overdag veel stroom nodig heeft en het andere op andere momenten, kan onderlinge afstemming helpen om pieken op te vangen. ,,Dat vraagt wel wat van ondernemers, want dat betekent dat zij technische, juridische en financiële afspraken met hun buren moeten maken. Wie investeert in opslag? Wie gebruikt wanneer hoeveel stroom? Wat gebeurt er als een bedrijf verhuist of uitbreidt?”, aldus Bertens.
Omdat het delen van stroom enige organisatie vereist, zal het voor veel ondernemers niet de eerste keuze zijn. Bertens: ,,Je wilt dat een pand past bij je werkzaamheden van vandaag en de energiebehoefte van morgen. Als je wilt groeien, verduurzamen of elektrificeren, kun je het je niet veroorloven om de aansluiting pas aan het einde van je zoektocht te gaan regelen. Zonder aansluiting tekenen veel ondernemers daarom niet meer. Dat gaan er in de toekomst alleen maar meer worden.”
