Wesley Terhaerdt
Advocaat
Wesley Terhaerdt is advocaat bij Bierman Advocaten en begeleidt ondernemers die te maken hebben met een problematische schuldenlast. Ondernemers met vragen kunnen geheel vrijblijvend contact met hem opnemen via terhaerdt@bierman.nl.
Wanneer jouw huurder door de rechtbank failliet wordt verklaard, heeft dit in principe niet direct gevolgen voor de huurovereenkomst tussen jou en de huurder. De huurovereenkomst eindigt namelijk niet automatisch door de faillietverklaring.
Wel kent de Faillissementswet een bijzondere bepaling voor het (tussentijds) beëindigen van huurovereenkomsten. Zowel de curator als de verhuurder heeft de bevoegdheid om de huurovereenkomst (tussentijds) op te zeggen. In dat geval geldt een wettelijke opzegtermijn van maximaal drie maanden, tenzij in de huurovereenkomst een kortere opzegtermijn is overeengekomen.
Lees ook: Zo beperk je als leverancier de schade bij een faillissement van de andere partij
In de praktijk is het gebruikelijk dat de curator (vaak direct) na het uitspreken van het faillissement, gebruikmaakt van zijn opzeggingsbevoegdheid. Gedurende de opzegtermijn kan de curator het gehuurde blijven gebruiken. De curator dient ervoor te zorgen dat het gehuurde uiteindelijk tijdig wordt ontruimd en opgeleverd.
De verschuldigde huurtermijnen over de periode ná het faillissement (de opzegtermijn) zijn een zogenoemde ‘boedelschuld’. Dat betekent dat deze vordering hoog in rang staat en met voorrang wordt voldaan. Of de vordering ook daadwerkelijk wordt voldaan, is afhankelijk van de opbrengsten in de boedel.
Gevolgen voor de achterstallige huurtermijnen
Wanneer jouw huurder failliet is gegaan, is de kans groot dat er voor het faillissement al een huurachterstand is ontstaan. Heb je als verhuurder nog een vordering op de huurder vanwege achterstallige huurtermijnen van voor het faillissement? Dan kun je deze vordering indienen bij de curator.
Helaas is de kans klein dat de curator nog een deel van jouw achterstallige huurtermijnen kan uitkeren. Deze vordering is namelijk slechts een ‘concurrente vordering’ en dat betekent dat deze vordering laag in rang staat en pas na alle andere vorderingen wordt voldaan.
Hoe voorkom je dat je als verhuurder met lege handen achterblijft?
Zoals uit het voorgaande blijkt, kan een faillissement van een huurder een behoorlijke (financiële) impact hebben op de verhuurder. Het is immers hoogst onzeker of de huurtermijnen over de opzegtermijn na het faillissement kunnen worden betaald en de kans dat de achterstallige huurtermijnen worden voldaan is slechts 2 procent.
Als verhuurder heb je twee manieren om ervoor te zorgen dat jouw schade (enigszins) beperkt blijft:
• Waarborgsom
• Bankgarantie
• Waarborgsom
Wil je als verhuurder de schade bij een faillissement van jouw huurder beperken? Dan kan een waarborgsom uitkomst bieden. Een waarborgsom is een bedrag dat de huurder vóór aanvang van de huur dient te betalen aan de verhuurder. Dit bedrag kan bijvoorbeeld drie keer de maandelijkse huurtermijn zijn. De verplichting tot het betalen van de waarborgsom kun je vastleggen in de huurovereenkomst.
Gaat jouw huurder failliet en zijn er onbetaalde huurtermijnen van vóór en/of na de faillissementsdatum, dan kun je deze als verhuurder verrekenen met de waarborgsom die jij onder je houdt. Let op: over het algemeen is het beter om de waarborgsom eerst te verrekenen met de achterstallige huurtermijnen van vóór het faillissement en daarna pas met de huurtermijnen van ná de faillissementsdatum. Van de huurtermijnen na de faillissementsdatum bestaat er namelijk nog een kans dat deze nog door de curator worden betaald.
Bankgarantie
Een tweede manier om de schade bij een faillissement van jouw huurder te beperken is de bankgarantie. In de huurovereenkomst met jouw huurder kun je overeenkomen dat de huurder verplicht is om vóór aanvang van de huur een bankgarantie af te geven. Bij een bankgarantie neemt de bank de verplichting op zich om – onder voorwaarden – een vooraf bepaald bedrag aan de verhuurder te betalen, als de huurder niet (tijdig) aan zijn (betalings)verplichtingen voldoet.
Wanneer jouw huurder failliet gaat en er nog achterstallige huurtermijnen van vóór en/of na de faillissementsdatum zijn, dan kun je als verhuurder aan de bank verzoeken de bankgarantie uit te betalen. Zo verkrijg jij als verhuurder zekerheid voor de betaling van jouw vorderingen.
