Ideale kantoor na corona: touchless, gezond en pure belevenis

In de kantoortuin ‘na corona’ werk je touchless en bedien je computers met stemcommando’s en handgebaren. Alles ademt een gezond klimaat, veel planten, een goede keuken en een inrichting waar je graag wilt zijn, afspreken en werken. Anderhalve meter gaat gemakkelijk.

Een kantoor heet straks ‘smart building’ en ademt beleving. Nu is het zo dat in een kantoor 70 procent van de ruimte op gaat aan ‘werken’, de rest is ‘ontspannen, ontmoeten en samenwerken’. In het nieuwe kantoornormaal is dat andersom.

Locatie-onafhankelijk werken neemt een vlucht, niet alleen thuis, maar ook op flexplekken in de stad of onderweg. Grotere kantoren - die de nadelen van 'groot’ voelden toen corona kwam en kantoortuinen braak legde - gaan risico’s spreiden en grote vestigingen versplinteren. Zij openen hippe hubs en kleine buitenplekken buiten de Randstad. Daar kunnen Oost-Nederlandse steden weer van profiteren.

'De reden om naar kantoor te gaan moet groter worden'

Dat bijna adembenemende kantorenlandschap na covid-19 schetst Alwin Rijpstra van vastgoedspecialist CBRE. ,,Trends die we al zagen, zullen versnellen. De reden om naar kantoor te gaan, moet groter worden. Anders doe je je werk gewoon ergens anders.”

Alwin Rijpstra komt uit Apeldoorn en is directeur Noord- en Oost-Nederland bij CBRE, dat sinds 2017 kantoor houdt in Zwolle. CBRE is een Brits-Amerikaanse bedrijf dat zichzelf afficheert als de grootste vastgoedadviseur ter wereld. In Nederland werken 2000 medewerkers in 6 vestigingen. Ze kennen elke vierkante meter van de markt. Rijpstra weet dat gemeenten en provincies daarom graag leunen op de expertise en kantorenmarktanalyses van CBRE. Zelf kent hij ‘elk kantoorgebouw van Apeldoorn, Deventer en Zwolle’.

Coronacrisis-kredietcrisis: interessante verschillen

CBRE deed studie naar de invloed van covid-19 op de markt van kantoren en trok ook vergelijkingen met de kredietcrisis in 2008/2009. Rijpstra vertaalde dat nog een slag verder naar de situatie in Zwolle, Apeldoorn en Deventer. Dat legde ‘interessante verschillen’ bloot.

Het goede nieuws: ‘we’ doen het een stuk beter dan tijdens de vorige crisis. Nou ja: nog. Want de volle omvang van de corona-ravage is nog in ontwikkeling. Maar waar 2008/2009 nog een leegstand schreef van 14 procent in Apeldoorn en Zwolle, schommelt dat nu rond 8 procent. Deventer hobbelt wat achteraan met 18 procent toen en 14 procent nu. Amsterdam doet nog extremer zaken: toen 17 procent leegstand, nu een ‘overspannen’ 3,5 procent.

Randstad-bedrijven hebben zoektocht kantoren on hold staan

Rijpstra: ,,Rond 5 procent is heel gewoon. Die heb je ‘nodig’ in een gezonde kantorenmarkt.” Dat Apeldoorn, Deventer en Zwolle wat ruimer in het jasje zitten, is ‘helemaal niet erg’. Hoewel dat een stuk ellendiger had kunnen zijn. ,,Neem Apeldoorn. Dat bouwde de afgelopen jaren veel lege kantoren om naar appartementen. Dat was slim. Zo los je dat op.”

Ook opvallend: covid-19 zorgt ervoor dat Randstad-bedrijven op grote schaal hun zoektocht naar kantoorruimte staken en ‘on hold’ zetten. CBRE becijferde de vraaguitval op 30 tot 50 procent. In de regio is dat tot nu toe amper 15 procent.

Rijpstra: ,,De publieke sector en de zorgsector zijn in de regio sterk aanwezig. In de Randstad zie je meer zakelijke dienstverlening, die reageert gevoeliger.” Hij registreert dat Oost-Nederland er in de coronacrisis voorlopig op meer punten genadiger af lijkt te komen. Met ‘vollere snelwegen’ en een stuk minder faillissementen.

'Alles van kwaliteit op een goede plek is verhuurd'

Corona is nog niet voorbij, de dagkoersen wisselen, misschien moet de klap hier gewoon nog komen, waarschuwt hij. Er blijft hoe dan ook veel werk aan de winkel. Vastgoedeigenaren en gemeenten moeten in de touwen voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat. ,,Tussen de vorige crisis en nu kwamen er amper kantoren bij. Dat wat leegstaat, is vaak verouderd of staat op de verkeerde plek. En alles van kwaliteit op een goede plek is verhuurd.”

'Snel terug naar kantoor? Op korte termijn ondenkbaar'

Op korte termijn is het volgens hem ondenkbaar dat we allemaal weer terug naar kantoor kunnen. ,,Bij een anderhalve meter-economie zou je dan dubbel zo veel kantoren nodig hebben. Dat is niet realistisch. We zouden dat - ook op de langere termijn - zelfs niet eens meer willen."

Na corona zal er beslist ruimte komen en blijven om huidhonger te stillen en kantoorcontact te houden, maar verder was ‘locatie-onafhankelijk werken’ al een beetje een trend. Voorlopers en koplopers hadden de koers gemarkeerd. En nu gaat de knop ineens wat sneller om, voorspelt Rijpstra. ,,Je zou voorlopig nog door kunnen gaan met kantoren ombouwen tot woningen. In plaats daarvan kun je moderne kantoren toevoegen op slimmere plekken. Bijvoorbeeld rond stations en dichtbij snelwegen. Iedere stad heeft wel twee of drie plekken die perfect zouden passen.”

Het nieuwe normaal: de goede voorbeelden zijn er

Hij ziet al goede voorbeelden van het nieuwe normaal. Zoals IT Factory (in aanbouw) en City-Post, het voormalige postsorteercentrum rond het centraal station in Zwolle. Of het hospitality-concept met luxe vergaderkamers (per 10 minuten te huur), flexibele werkplekken en bedrijfsrestaurant van Mr Green in het voormalige ABN Amro-gebouw in Apeldoorn. Over Mr Green: ,,Eigenaar Sam Verwaijen was zijn tijd misschien al een beetje vooruit.” Over Zwolle: ,,Dat is een koploper, de meest interessante en volwassen stad qua kantoorgebruik in de regio.”

Zelf geeft CBRE het voorbeeld van modern kantoorgebruik, vindt Rijpstra. Vorig jaar bouwde de vastgoedspecialist een voormalige, monumentale Peugeot-garage in Amsterdam om tot een spectaculair nieuw hoofdkantoor. Overal zijn zit- en sta-werkplekken, ontmoetingsruimten en informele hoekjes.

,,De inrichting ademt beleving en voelt gezond. We hebben gezond eten en er staan bijna duizend planten. Het is alsof je op kantoor opknapt. Ik voel me er altijd goed.”