Vastgoed verkocht: wat kun je met je herinvesteringsreserve?

Beleggen brengt risico’s en kosten met zich mee. Je kunt jouw inleg deels verliezen.

Opnieuw vastgoed kopen kan vertrouwd voelen. Je kent de markt en wilt het opgebouwde vermogen laten werken via huurinkomsten en mogelijke waardeontwikkeling. Maar een pand aanhouden betekent ook huurderscontact, onderhoud, verduurzaming, administratie en wet- en regelgeving bijhouden. Bovendien blijft een groot deel van het vermogen afhankelijk van één gebouw, huurder of locatie.

Daarom is de eerste vraag niet welk pand je kunt kopen, maar welke rol je zelf nog wilt spelen. Opnieuw actief eigenaar en verhuurder worden? Of wel in vastgoed blijven beleggen, zonder het dagelijkse beheer?

Veel beleggers willen geen afscheid nemen van vastgoed, maar wel van het dagelijks beheer. Een professioneel beheerd vastgoedfonds kan dan een alternatief zijn. Ofwel: nog steeds beleggen in vastgoed, terwijl specialisten zich bezighouden met de selectie, aankoop, verhuur en het beheer van het vastgoed.

„Asset management is precies het werk dat je als eigenaar zelf zou moeten doen: verhuren, onderhouden, verduurzamen en op het juiste moment aan- of verkopen. De financiering hoort daar nadrukkelijk bij; het verschil tussen een goede en een matige (her)financiering is direct zichtbaar in het rendement”, vertelt Ronald Jansen, partner en directielid bij vastgoedfondsbeheerder Annexum. „Daar zijn onze teams dagelijks mee bezig.”

Herinvesteringsreserve: geldt die voor jou?

Een herinvesteringsreserve (HIR) kan alleen worden gevormd bij de verkoop van een zakelijk gehouden bedrijfsmiddel. Is een verhuurde woning privé in box 3 aangehouden, dan kan bij verkoop geen HIR worden gevormd. Staat de verhuurde woning op de balans van een bv, dan kan de bv onder voorwaarden wel een HIR vormen.

Is er bij zo’n verkoop boekwinst gemaakt, dan stelt de HIR de heffing daarover uit, zodat de boekwinst beschikbaar blijft voor een nieuwe investering. Daar zijn echter wel voorwaarden aan verbonden. Zo moet er onder meer daadwerkelijk een voornemen tot herinvestering bestaan; vervalt dat voornemen, dan valt de reserve vrij en volgt alsnog heffing. Daarnaast moet de reserve in beginsel uiterlijk in het derde jaar na het jaar van vorming van de HIR worden aangewend en zijn er nog andere voorwaarden van toepassing. Laat een eigen adviseur daarom vóór de verkoop of direct daarna bepalen wat jouw situatie is. Annexum geeft zelf geen fiscaal advies.

Kan een HIR worden ingezet in een vastgoedfonds?

Annexum krijgt hier steeds vaker vragen over. Bijvoorbeeld: kan ik mijn herinvesteringsreserve inzetten voor beleggen in een vastgoedfonds? En moet dat fonds dan beleggen in hetzelfde vastgoedsegment?

Ja, onder voorwaarden kan een HIR worden aangewend bij deelname in een vastgoedfonds. Het verschil zit niet in het label ‘vastgoedfonds’, maar in hetgeen er fiscaal daadwerkelijk wordt verkregen. Bij een fiscaal transparant fonds kijkt de Belastingdienst als het ware door het fonds heen. Houdt het fonds het vastgoed rechtstreeks, dan kan een participatie in het fonds onder voorwaarden meetellen voor de HIR. Investeert het vastgoedfonds (gedeeltelijk) in vastgoed dat is ondergebracht in een aparte bv, dan telt dat deel niet mee. Belangrijk detail: afboeking vindt niet plaats op de waarde van een participatie, maar op de waarde van het vastgoed dat aan die participatie is toe te rekenen. Omdat fondsen deels met vreemd vermogen zijn gefinancierd, is dat bedrag doorgaans hoger dan de eigen inleg.

Je hoeft daarbij niet automatisch in hetzelfde vastgoedsegment te herinvesteren. Een kantoor hoeft dus niet door een kantoor te worden vervangen. Voor de HIR is de economische functie van het vastgoed bepalend. Was het verkochte pand verhuurd als belegging, dan kan in beginsel ook ander verhuurd vastgoed in aanmerking komen. Werd het verkochte pand gebruikt voor de eigen onderneming, dan heeft verhuurd beleggingsvastgoed een andere economische functie.

Annexum geeft per fiscaal transparant vastgoedfonds aan welk deel van het rechtstreeks gehouden vastgoed aan de participaties wordt toegerekend. Een eigen belastingadviseur beoordeelt vervolgens in hoeverre een eventueel gevormde HIR daarvoor kan worden aangewend. Voor een aantal fondsen is de toepassing van de HIR vooraf met de Belastingdienst afgestemd.

Een misvatting over de HIR is dat er geïnvesteerd moet worden in hetzelfde vastgoedsegment. Dus een kantoor voor een kantoor. Dat hoeft niet; de economische functie van het vastgoed is bepalend. Was het verkochte pand verhuurd als belegging, dan kan in beginsel ook geïnvesteerd worden in vastgoed uit een ander segment, zolang dit vastgoed maar is verhuurd en daarmee dezelfde economische functie heeft. Als het pand dat werd verkocht gebruikt werd voor de eigen onderneming, dan heeft een belegging in verhuurd vastgoed in beginsel een andere economische functie en kwalificeert de investering niet voor de HIR.

Kwaliteit van de belegging blijft leidend

De fiscale toets is echter maar één deel van de beslissing. De kwaliteit van de nieuwe vastgoedinvestering moet ook zelfstandig overeind blijven. „Het begint met de vraag: is het een goede belegging?”, zegt Jansen. Een eigen belastingadviseur beoordeelt vervolgens in hoeverre een eventueel gevormde HIR daarvoor kan worden aangewend. Voor een aantal fondsen is de toepassing van de HIR vooraf met de Belastingdienst afgestemd. Hoe de HIR via een vastgoedfonds in de praktijk kan werken, laten we zien in een rekenvoorbeeld.

De selectie van vastgoed ten behoeve van de vastgoedfondsen is bij Annexum streng. „We beginnen bij de vraag of de categorie bij ons past: kennen wij dit type vastgoed door en door, en kunnen wij er zelf waarde aan toevoegen. Dan volgt het object – de locatie, de staat van het gebouw en vooral de huurder, want die betaalt de huur. Prijs, proces en voorwaarden komen daarna. En het onderzoek dat daarop volgt moet dat beeld dan ook bevestigen.”

Een verkoop van vastgoed hoeft daarmee geen afscheid van het investeren in vastgoed te betekenen. De HIR kan een brug vormen naar een nieuwe vastgoedinvestering, ook zonder zelf opnieuw eigenaar en verhuurder te worden. Onder voorwaarden en in overleg met een eigen belastingadviseur kan een HIR worden aangewend in een Annexum-fonds. Houd daarbij de aanwendingstermijn in de gaten: wie te lang wacht, verliest het uitstel. Zo kan vermogen gespreid belegd worden in professioneel beheerd vastgoed.

Lees vóór deelname het prospectus en de Essentiële Informatie van het betreffende fonds. Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal, juridisch of beleggingsadvies.