Advocaat Van Kleef: 'Ook winkeliers door overheidsmaatregelen recht op huurvermindering'

De rechter heeft geoordeeld dat de coronacrisis en de genomen overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. De coronacrisis kwalificeert zowel als een gebrek als onvoorziene omstandigheid, aldus de rechter. Voorts is het interessant om te zien dat de verkrijging van overheidssteun niet aan huurprijsvermindering in de weg hoeft te staan.

Als de huurder kan aantonen dat de steun niet toereikend is om de volledige vaste lasten te betalen, kan de bodemrechter alsnog huurprijsvermindering toewijzen. In de kern heeft de bodemrechter – in lijn met de voorafgegane kortgedinguitspraken - geoordeeld dat de horecaondernemer aanspraak kan maken op 50 procent huurprijsvermindering tijdens de verplichte sluiting en 25 procent huurprijsvermindering tijdens de sluitingsverplichting om 22.00 uur. Dat betekent dat voor de gehele periode waarin horecaondernemingen verplicht (eerder) moesten sluiten, huurprijsvermindering wordt toegekend.

Huurprijsvermindering voor retailers

Hoewel de eerste uitspraak in een bodemzaak gaat over een horecaonderneming, kan deze lijn van redenatie uiteraard ook worden doorgezet bij de toepassing van huurprijsvermindering voor retailers. De bodemrechter heeft bepaald dat de coronacrisis kwalificeert als gebrek en als onvoorziene omstandigheid, welke kwalificatie ook geldt voor de retail. Deze kwalificatie in combinatie met de uitspraak van de bodemrechter maakt dat ook retailers tijdens de verplichte sluitingsperiode aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering van 50 procent mits zij hun financiële belang kunnen aantonen.

Invoeren van sociale afstand en maximum aantal personen hebben impact op huurgenot

Maar ook voor de periode vóór de verplichte sluiting kunnen retailers een beroep doen op huurprijsvermindering. De overheidsmaatregelen die golden vóór de verplichte sluiting hebben immers een grote impact gehad op het huurgenot van veel retailers. Door het invoeren van sociale afstand en een maximum aantal personen in één ruimte konden retailers slechts een fractie van het gehuurde gebruiken. Voorts bleven de winkelstraten leeg door het advies van de overheid om zoveel mogelijk thuis te blijven.

Hoeveel huurprijsvermindering er uiteindelijk voor deze periode zal worden toegekend is op voorhand lastig in te schatten, maar dat huurders ook in deze periode aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering ligt in de lijn der verwachting.

Een retailer zal – net als een horecaondernemer – wel steeds haar financiële belang moeten aantonen. Daarbij kan de groei van online verkopen een rol spelen. Een rechter zal derhalve kijken naar alle omstandigheden van het geval.