'Nieuwe kantoren? De tijd is rijp in Amsterdam'

In het centrum van Amsterdam, het Arenagebied, de IJ-oevers en aan de Zuidas is nu al sprake van ruimtetekort met leegstandspercentages van nog maar 4 tot 8 procent. Maar ook in de rest van Zuidoost en op Sloterdijk - jarenlang kantorengebieden met een torenhoge leegstand - gaat het hard. De leegstand in Amsterdam loopt volgens managing director Rudolf de Boer van vastgoedadviseur CBRE zo snel terug - vorig jaar met 15 procent - dat over twee tot drie jaar in alle grote kantorengebieden van de stad een tekort ontstaat.

TempoVandaag maakte de gemeente Amsterdam haar plannen bekend voor Sloterdijk, die in samenwerking met CBRE zijn gemaakt. Op Sloterdijk, jarenlang het grootste kantorengetto van de stad, staat nu nog maar 80.000 vierkante meter kantoorruimte leeg nadat vorig jaar 45.000 vierkante meter in het gebied is verhuurd en nog eens 37.500 vierkante meter is omgebouwd naar hotel- of woonruimte.

"In dat tempo is er binnen twee jaar een tekort aan kantoorruimte in Sloterdijk", zegt De Boer. "In Zuidoost, vooral in het Arenagebied, gaat het dezelfde kant op. En in de rest van de stad is dat al zo." Daardoor stijgen ook de huurprijzen weer. "In het centrum en aan de Zuidas is al sprake van prijsstijgingen van 5 tot 7 procent. Sloterdijk is nog niet zo ver, maar ook daar zie je al dat er nauwelijks nog kortingen meer worden gegeven."

PeperduurStartende bedrijven zullen als eerste de gevolgen merken. "Die konden de afgelopen jaren vrij gemakkelijk terecht in leegstaande kantoren, of in het centrum. Maar de druk wordt steeds groter. Je ziet zulke bedrijven nu al naar de stadsrand trekken."

Maar ook grote Nederlandse bedrijven, die de afgelopen jaren massaal vanuit de rest van Nederland in Amsterdam zijn neergestreken, zullen Amsterdam links laten liggen als de weinige beschikbare kantoorruimte peperduur wordt. Voor internationale bedrijven zal dat dan buiten Nederland zijn.

BeleidAmsterdam legde de bouw van nieuwe kantoren in 2010 stil, omdat de leegstand steeds verder opliep. Nieuwe gebouwen mochten alleen nog worden neergezet als er al voor vrijwel het hele pand een huurder bekend was. En als een bedrijf binnen de regio verhuisde, moest het er met de verhuurder eerst voor zorgen dat er in zijn oude onderkomen een nieuwe huurder neerstreek.

"Dat beleid heeft de afgelopen jaren goed gewerkt," zegt De Boer. "Er zijn veel kantoorgebouwen verbouwd tot hotel of woningen. Maar het is nu de tijd dat beleid los te laten. Anders zullen echt snel problemen ontstaan."

WellnessJuist door die transformatie zijn voormalige kantorengetto's - Zuidoost en Sloterdijk voorop - weer volop in trek bij bedrijven. Met de komst van hotels en woningen komen ook horeca en winkels mee; dat leidt tot levendigere gebieden en daaraan is in de huidige kantorenmarkt grote behoefte.

"Bedrijven willen hun werknemers graag een levendige omgeving bieden, zowel binnen het gebouw als daarbuiten. Dat zie je aan de inrichting van nieuwe kantoren, waar samenwerken en ontspannen een grotere rol spelen, tot restaurants en wellness toe."

Diemen-ZuidWas het vroeger ook vanwege de ruime fiscale vergoeding voor autogebruik belangrijk dat een kantorengebied makkelijk per auto bereikbaar was - inclusief overdadige parkeerruimte - nu staat bereikbaarheid met het openbaar vervoer voorop. Juist daarom is zowel het Arenagebied als Sloterdijk zo in trek. "Bedrijven als Chipsoft, Booking.com en Alliander hebben zich op Sloterdijk gevestigd vanwege de veranderingen daar. De gemeente wil dat gebied nu verder verstreken, onder meer met woningbouw. Dat zal de aantrekkelijkheid voor kantorengebruikers alleen maar verder vergroten."

Hij noemt Diemen-Zuid als lichtend voorbeeld, waar de leegstand nagenoeg nul is nadat een groot deel van de oude kantoren is verbouwd tot studentencampus. "In de overgebleven kantoorgebouwen zitten nu bedrijven die zich thuis voelen in die omgeving; die op zoek zijn naar talent onder studenten."

OmbouwenMaar doorgaan met ombouw, zoals SP-wethouder Laurens Ivens van Wonen wil, is niet de oplossing. "Je moet je nu afvragen of we daarmee moeten doorgaan. In gebieden met een lage leegstand van kantoren moet je kritischer kijken naar het zoveelste transformatieplan."

"Onlangs hebben de regiogemeenten en Amsterdam vastgesteld dat er tot 2040 250.000 nieuwe huizen in groot-Amsterdam moeten worden gebouwd, vooral binnen steden en dorpen. Maar de gemeente moet zich wel realiseren dat de mensen die er komen te wonen, ook aan het werk moeten."

Nieuwe ontwikkelingen"Er is bij de overheid en in de vastgoedsector heel erg de neiging om in het verleden te blijven hangen, ook omdat er zo lang sprake is geweest van alarmerende leegstand. Maar die periode is echt voorbij. Alleen is niet iedereen zich bewust van de veranderingen die nu plaats vinden."

"De gemeente zal het grondbeleid opnieuw tegen het licht moeten houden, anders gaan bedrijven voor andere vestigingsplekken kiezen. Er moeten gebieden worden aangewezen waar nieuwe ontwikkelingen mogelijk zijn. Zuidoost, de Zuidas en Sloterdijk zijn klaar om de groei over te nemen."