Nieuws Retail
Fysiek shoppen heeft de toekomst, Westfield Mall of the Netherlands bewijst het
Terwijl winkelcentra in de rest van Nederland kampen met toenemende leegstand, lijkt de luxe Westfield Mall of the Netherlands in Leidschendam nauwelijks te zijn geraakt door corona. De winkels die er een jaar geleden hun deuren openden, doen goede zaken en het aantal bezoekers is zelfs veel hoger dan verwacht. ,,Het is drukker dan we ooit hadden durven dromen.’’
Teun Koek, directeur Operations Westfield Mall of the Netherlands. Foto: Frank Jansen
In de weekenden kun je er soms bijna over de hoofden heen lopen, zo druk is het dan. Op de wegen naar de Mall, die zijn gelijke in Nederland niet kent, staan dan vaak lange files. Maar ook op doordeweekse dagen is het eigenlijk nooit leeg in het chique winkelcentrum, schrijft AD. In het eerste jaar na de officiële opening in maart 2021 trok de Mall 13 miljoen bezoekers, terwijl er 12 miljoen werden verwacht. De bezetting van de winkelpanden ligt op ruim 94 procent, een cijfer waar veel winkelcentra alleen maar van kunnen dromen. De lege panden die er wel zijn, worden bewust leeg gehouden in afwachting van de komst van bepaalde merken.
Veel drukker dan men ooit had durven dromen
Directeur Operations Teun Koek kijkt dan ook tevreden terug op het eerste jaar. ,,Tijdens de voorjaarsvakantie hadden we 320.000 bezoekers in een week. Dat is zes keer de Amsterdam Arena’’, zegt hij blij. ,,En dat met twee lockdowns.’’ Hij verwacht dan ook dit jaar ‘zwaar over de targets heen te gaan’. ,,Het is veel drukker dan we ooit hadden durven dromen.’’ Het is volgens hem ook het bewijs dat fysiek shoppen nog steeds toekomst heeft in Nederland.
Maar geven al die bezoekers wel echt geld uit of is het vooral kijken? Volgens Koek wordt er veel verkocht. ,,Dat weten wij, omdat we van alle ondernemers de omzetten krijgen.” De Mall werkt namelijk, in tegenstelling tot bijvoorbeeld pandeigenaren in de Haagse binnenstad, met omzethuur. ,,Hoe hoger de omzet, hoe hoger de huur. Wij weten dus op maandelijks niveau hoe het met de winkels gaat.’’ De meeste winkels zitten hier qua omzet bijna allemaal in de top 3 landelijk, weet de directeur.
"Als we zien dat iets niet aanslaat, kijken we samen met de ondernemer of we iets aan het concept moeten veranderen"
Het bedrijf hanteert overigens verschillende huurprijzen per ondernemer. ,,Dat doen we omdat we een goede mix willen en ook lokale spelers een kans willen bieden om zich hier te vestigen. Wij begrijpen ook heel goed dat een lokale bakker niet zoveel kan betalen als een internationale keten. Op deze manier krijgen we hier geen eenheidsworst. We hebben nu de ideale mix.’’
Meer risico nemen met unieke concepten
En sommige concepten zijn zo uniek dat de Mall bereid is om meer risico te nemen in het begin. ,,Omdat we overtuigd zijn dat het uiteindelijk wel aan zal slaan.’’ Een goed voorbeeld hiervan is Youseum. In dit sociale media museum (entreeprijs 20 euro) kun je allemaal foto’s van jezelf nemen in verschillende kamers. Jongeren vinden dat geweldig. ,,Ze hebben al 50.000 bezoekers gehad in de eerste vijf maanden. De jeugd heeft daar gewoon lol.’’ Het concept is zo’n succes dat er nu besloten is om ook Youseums te openen in andere winkelcentra van het concern in het buitenland.
En draait een onderneming minder dan verwacht, dan schieten deskundigen van de Mall te hulp, vertelt Koek. ,,Als we zien dat iets niet aanslaat, kijken we samen met de ondernemer of we iets aan het concept moeten veranderen.’’ Het is immers ook voor de Mall, vanwege de omzethuur, van groot belang dat alle winkels winst boeken. ,,Het geeft ons ook de juiste prikkels om te proberen meer mensen naar de winkels te krijgen.’’
Westfield Mall of the Netherlands herbergt meer dan tweehonderd winkels, restaurants, een bioscoop, een game hall en meerdere andere attracties. Foto: EPA
Lees ook: Mall of the Netherlands ziet ruimte voor nog twee malls in Nederland
Dat dit concept werkt, blijkt volgens de directeur wel uit de cijfers van het eerste jaar én de grote vraag vanuit ondernemers naar een plek in de Mall. Er is zelfs een wachtlijst. Wat dat betreft zijn de eigenaren erg kieskeurig, benadrukt Koek. ,,We zeggen tegen heel veel ondernemers ‘nee’. Daar zijn we heel selectief in.’’ Zo is er bijvoorbeeld geen ruimte voor zogeheten ‘dozenschuivers’, zaken zoals de oude V&D. ,,Je zult echt iets moeten toevoegen, want als je alleen maar dozen schuift (merken van anderen verkoopt, red.) kun je de strijd met internet niet winnen.’’
Ieder jaar 10 procent van het aanbod verversen
Daarnaast is het belangrijk om te blijven vernieuwen, weet de directeur. ,,Het doel is om elk jaar 10 procent van het aanbod te verversen om de bezoekers te blijven verrassen.” Ondernemers hoeven niet per se weg. ,,Het kan ook door het concept te vernieuwen.''
Beleving is in ieder geval hét sleutelwoord voor de Mall. Koek ziet het ook niet als een winkelcentrum, maar als ‘een dagje uit’. ,,Wat dat betreft concurreren we ook met de Efteling en Duinrell.’’ Bezoekers komen uit heel Nederland, weet hij uit onderzoek. ,,We zien hier ook veel expats, die in hun landen van herkomst dit soort malls gewend zijn.’’
Foto: Frank Jansen
Lees ook: Eerste Avocado Show buiten Amsterdam komt in Westfield Mall of the Netherlands
Koek denkt overigens niet dat er in Nederland ruimte is voor veel meer van dit soort winkelcentra. ,,Omdat dat buiten de Randstad grote gevolgen zou hebben voor bestaande winkels. Ik denk dat er nog hooguit plek is voor een of twee van dit soort centra. Maar de kans dat die er gaat komen, acht ik klein. Het is in Nederland heel moeilijk om dit te realiseren. Hier kon het ook alleen omdat het een bestaand winkelcentrum was dat gerenoveerd is.’’
Haagse binnenstad overleeft aanwezigheid van de Mall
Maar hier trekt de Mall toch ook allemaal winkels uit de Haagse binnenstad weg? ,,Dat is echt een fabeltje,” zegt hij verontwaardigd. ,,Ik denk dat de Haagse binnenstad een van de mooiste is van Nederland. Die overleeft dit makkelijk. Je moet dit ook zien als een verrijking voor ‘groot Den Haag’ in plaats van als concurrent.’’
De bereikbaarheid van de Mall is nog wel een probleem, erkent hij. ,,Het is drukker dan verwacht, ja. Dat leidt op sommige piekmomenten tot opstoppingen. Dat is in het begin een keer goed fout gegaan, toen wij vanwege corona een deel van onze garages afsloten. Bezoekers gingen toen in de wijk parkeren.’’ Sindsdien zijn er meerdere maatregelen genomen om de verkeerssituatie te verbeteren. Zo zijn bijvoorbeeld de verkeerslichten beter op elkaar afgestemd. Dat heeft wel geholpen, aldus Koek. De hoop is ook dat als de nieuwe weg bij de A4 (Rijnlandroute) wordt aangelegd, het iets minder druk wordt. ,,De N14 wordt dan gedeeltelijk ontlast. Zijn daarmee alle uitdagingen opgelost? Nee, maar het gaat zeker helpen.’’
