Winkelleegstand in Noord-Nederland: wat te doen?

Uit onderzoek dat de noordelijke provincies lieten uitvoeren door Broekhuis Rijs Advisering, bleek dat een derde van de 1600 winkelpanden kampt met leegstand. De leegstand in vierkante meters winkelvloeroppervlakte daalde de afgelopen jaren licht, maar dat gaat om gemiddelden. Terwijl steden als Groningen en Leeuwarden in de huidige tijd floreren – er is in sommige gevallen zelfs een tekort aan winkelruimte - hebben kleinere middelgrote plaatsen het doorgaans moeilijker.

,,Ja, daar zit behoorlijk wat pijn”, weet ook Hans van Tellingen, retailspecialist en directeur van winkelcentrumonderzoeker Strabo. ,,Dan heb je het bijvoorbeeld over Delfzijl, Veendam of Assen. Steden die te groot zijn voor het servet, maar te klein zijn voor het tafellaken.” De structurele oorzaak heeft volgens hem te maken met een demografische oorzaak en het consumentengedrag wat daarbij hoort.

,,Er is sprake van een bevolkingskrimp en sterke vergrijzing in die omgeving. Zo’n dergelijke bevolkingssamenstelling heeft, om het zo maar uit te drukken, minder winkels nodig en laten spraakmakende winkelketens deze gebieden links liggen. Wanneer om die reden winkelpanden in Noord-Nederland structureel leeg staan, dan ben ik er voor om te gaan saneren.”

Overaanbod kleinere kerngebieden

De ‘hippe winkels’ domineren in de grote noordelijke steden het straatbeeld waar het wél goed gaat. ,,Het gaat in Groningen-stad uitstekend, daar is feitelijk geen leegstand meer. Je ziet daar allemaal leuke nieuwe concepten; nichewinkels en dergelijke, maar die zie je minder snel in kleinere kerngebieden als Delfzijl of Pekela. Het zal daar ook minder goed werken. Je ziet dat er in het verleden een overaanbod is gerealiseerd. Dan blijkt dat wanneer je bevolking niet groeit en een paar grotere kernen in het noorden dat wel doen, het ten koste gaat van kleinere steden.“

Momenteel wordt er op verschillende manieren geprobeerd de bezettingsgraad te verhogen in de winkelcentra. Er zijn stimuleringsmaatregelen, sloopwerkzaamheden en zelfs leegstandsverordeningen. In dat laatste geval kunnen boetes worden uitgedeeld aan pandeigenaren, iets wat tot kortgeleden gebeurde in gemeentes als Veendam en Winschoten.

Foto: Winkelcentrum De Helling in Pekela, op een zaterdagmiddag.

Positieve stimuleringsmaatregelen

,,Dat is niet de manier om leegstand tegen te gaan”, vindt Van Tellingen. ,,Je kunt beter met positieve stimuleringsmaatregelen aan de slag gaan, zoals bijvoorbeeld bestemmingsplannen wijzigen. Op mooie plekken waar winkelleegstand is, zou je woningen kunnen realiseren. Niet alle winkelgebieden hebben die luxe, kijkend naar bijvoorbeeld een Delfzijl, dan wil niet iedereen daar wonen.”

Delfzijl is inmiddels bezig om winkelruimte in te leveren als onderdeel van een groter plan, waarbij de stad weer wordt betrokken met de zee. Er komt bovendien een veerdienst tussen de Eemshaven en Groot-Brittannië om de economie een impuls te geven.

Cor Molenaar, econoom en bijzonder hoogleraar eMarketing en Distance Selling, vraagt zich af of dergelijke projecten zorgen voor een structurele verbetering. ,,Delfzijl wil de zee erbij betrekken, maar dat willen een Den Helder, Julianadorp en Beverwijk ook. Dan denk ik: jongens, jullie zijn niet onderscheidend genoeg. Als je het winkelbestand wil gaan inkrimpen, dan krijg je een soort anorexia. Dan heb je nog minder keus als consument in een winkelcentrum.”

Samenwerking vastgoed - ondernemers

Wat dan wel soelaas zou kunnen bieden voor krimpgebieden op de korte termijn, vindt Molenaar lastig om precies de vinger op te leggen. ,,De samenwerking ontbreekt nog al eens bij vastgoed en ondernemers. Gemeenten moeten de stad daarnaast toegankelijker proberen te maken en te houden voor consumenten. Op allerlei manieren wordt het klanten lastig gemaakt om de stad te bereiken en dan denk ik: wat wil je nou? Milieumaatregelen maken dat auto’s geweerd worden en bovendien zijn ook parkeertarieven hoog. Daar vult de gemeente vervolgens de zakken mee en werkt dus indirect ook nog tegen.”

Volgens Molenaar ligt een deel van de oplossing mogelijk ook bij een partij die nauwelijks wordt genoemd of is betrokken bij het probleem.

,,Denk aan de leveranciers, hen maakt het feitelijk niet uit waar ze verkopen. Winkels of online, als er maar verkocht wordt. Wanneer de gewone winkels verdwijnen, krijgen ze problemen met de distributie om de artikelen te verkopen. Als er maar een paar afnemers zijn, dan is dat ook onplezierig voor de leveranciers. Zij hebben er baat bij dat winkelgebieden intact blijven. Daar wordt nooit over gesproken en niet maar gekeken. Men haalt de schouders op en houdt zich vooral bezig met klanten en winkeliers.”

De toekomst van winkelvastgoed ziet Van Tellingen vooralsnog positief in, mits er eerst pijn wordt geleden.

,,Alleen in de kleinere middelgrote steden zullen maatregelen moeten worden getroffen. Dan kan het zijn dat je vijf, tien en zelfs in de periferie van het land twintig tot vijfentwintig procent winkelruimte moet inleveren. Tijdens de crisistijd is de voorraad zelfs met 2,3 miljoen vierkante meter toegenomen in Nederland. Wanneer dat niet zou zijn gebeurd, zouden we nu op een theoretische leegstand zitten van onder de nul procent. Dat kan natuurlijk niet, maar als je het zo bekijkt gaat het gewoon goed.”

Foto: De Kerkstraat in het centrum van Veendam, ook deze foto is gemaakt op een zaterdagmiddag.

,,De markt is weerbarstiger dan je denkt, ook in positieve zin. Wanneer je in Brabant kijkt naar Roosendaal, dan zie je dat een bekende straat als de Molenstraat zomaar is opgebloeid. Dat was een winkelgebied dat zou worden omgeturnd naar een woongebied en ineens bloeide dat toen weer op. Dan zie je dat je op bepaalde zaken geen invloed kunt hebben. De goede randvoorwaarden kun je creëren en de rest moet je overlaten aan de markt. Meer kun je denk ik niet doen.”

IPO-congres als begin

Wanneer de slag gemaakt gaat worden door de noordelijke provincies is nog onduidelijk. Wel liet de provincie Groningen in een reactie weten dat het IPO-congres de eerste aanzet was. ,,De oproep van provincies heeft gezorgd voor extra bewustwording bij de aanwezige vastgoedpartijen over de leegstandsproblematiek”, geeft woordvoerder Jan van der Meide aan.

,,Dit zorgt voor extra energie bij provincies om samen met de vastgoedpartijen te kijken naar oplossingen. De vastgoedtafel tijdens het IPO-congres was in eerste instantie een verkennend gesprek tussen gedeputeerden en vastgoedpartijen. Er wordt nu eerst intern gekeken naar concrete aanknopingspunten voor korte- en langetermijnoplossingen.”