Steeds meer lijn in huurrecht in coronatijd

Fors dalende omzetten, oplopende schulden en een wankele toekomst: talloze winkeliers en horecaondernemers hebben flink te lijden (gehad) onder de huidige pandemie. Velen klopten bij hun verhuurder aan met het verzoek om (tijdelijke) huurkorting of uitstel van betaling. Het leidde niet zelden tot een verstoorde relatie die eindigde in de rechtbank. Wat zijn je rechten als huurder in coronatijd? Maar ook: wat kun je als verhuurder doen?

,,Verhuurders waren afgelopen jaar vaak het bokje, maar ook zij maken kosten, ook zij hebben rechten’’, aldus Glenn Kerver van GMW advocaten. De advocaat wil benadrukken dat de relatie tussen huurder en de verhuurder vaak ook wel goed is en blijft. ,,We horen en lezen er alleen weinig over, maar genoeg huurbazen die trots zijn op het ondernemerschap van hun huurders. Ik ken pandeigenaren die wekelijks een broodje eten in de winkel van een huurder.’’

Huurrechterlijke gebrekenregeling, onvoorziene omstandigheden en redelijkheid en billijkheid

De huurrechterlijke gebrekenregeling, onvoorziene omstandigheden en/of een beroep op ‘redelijkheid en billijkheid’: meerdere rechters hebben afgelopen jaar het verzoek tot huurprijsvermindering beoordeeld. Het leverde lange tijd geen eenduidig beeld op, zegt Kerver. ,,Het was in de eerste maanden na de uitbraak toch een beetje prijsschieten. Er werd al vrij snel geoordeeld dat corona een gebrek of een onvoorziene omstandigheid was en dat huurverlaging op zijn plaats was. Er bestaat veel discussie over de vraag of corona een gebrek vormt.

De toepasselijke wetgeving lijkt toch echt geschreven met het oog op fysieke gebreken die de verhuurder in beginsel kan verhelpen. Er zijn in het verleden wel uitzonderingen op die regel gemaakt door overheidsmaatregelen ook als een gebrek te kwalificeren, maar in die gevallen was de overheid vaak zélf tevens verhuurder. De meeste juristen zijn eensgezind over het feit dat corona een onvoorziene omstandigheid is, het blijft echter de vraag of die voor zo’n groot deel voor rekening van de verhuurder dient te komen.’’

Financieringsovereenkomsten op basis van onvoorziene omstandigheden open breken of wijzigen

Nu corona onze samenleving langer in de greep heeft dan gedacht, zijn er ook meer gedetailleerde uitspraken gekomen. Gelukkig, zegt Kerver. Intussen is er een enigszins vaststaande lijn in de rechtspraak te destilleren. ,,Wanneer je als huurder kunt aantonen dat je een omzetverlies van 100 procent hebt, dus als je geen enkele euro hebt verdiend, dan heb je recht op maximaal 50 procent huurkorting. Die lijn is een maand of vijf geleden ingezet door de rechtbank in Amsterdam.

De rechtbank kwalificeerde de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid die vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Er is nu een modus, al blijft het moreel gezien nog steeds de vraag of het redelijk is om de rekening van de crisis bij alleen de verhuurders te leggen. Daar heb ik eerlijk gezegd mijn vraagtekens bij. Er is nog steeds geen rechtspraak die het voor verhuurders mogelijk maakt om hun financieringsovereenkomsten op basis van onvoorziene omstandigheden open te breken of te wijzigen.’’

Verzoek tot huurverlaging

Wie als huurder een verzoek tot huurverlaging wil doen, heeft wel degelijk kans van slagen. Onderbouw het voorstel goed, geef de precieze stand van zaken aan. Maak een overzicht van de teruggelopen omzet, breng in kaart wat je aan overheidssteun hebt ontvangen, ga na of er sprake is van een gedwongen sluiting. Kom met zoveel mogelijk bewijsmiddelen in de vorm van een winst- en verliesrekening en eventuele prognoses van een accountant.

Als verhuurder is het raadzaam om het verzoek van de huurder zo zorgvuldig mogelijk te beoordelen. Vraag de huurder naar de omzetderving en staatssteun, maak een overzicht van de maandelijkse kosten van een pand (inclusief hypotheek), schat de succeskansen in de van huurder. Kerver: ,,Je moet toch samen door deze crisis heen. Mijn advies is: kom een huurder tegemoet die voor de corona-uitbraak altijd keurig op tijd heeft betaald en zich netjes heeft gedragen. Je wil voorkomen dat je een ontruimingsprocedure moet beginnen. Niemand heeft baat bij leegstand. Omgekeerd geldt ook: een notoire wanbetaler die altijd de kantjes er vanaf heeft gelopen, moet corona niet aangrijpen als excuus Als er misbruik wordt gemaakt, kunnen wij hard optreden en zeggen: ontbind de huurovereenkomst. Je zoekt uiteindelijk naar de balans.’’

Hoge Raad gevraagd om duidelijkheid

De rechtbank in Amsterdam heeft weliswaar een min of meer vaststaande lijn vastgesteld, toch wacht Kerver vol spanning een uitspraak van de Hoge Raad af over een zaak die speelt in Limburg. De rechter had twijfels bij de vraag of corona een gebrek en/of een onvoorziene omstandigheid is, en welke gevolgen dit voor de huurprijs dient te hebben. Na vele vonnissen en juridische analyses is nu de Hoge Raad gevraagd om duidelijkheid.

Kerver: ,,Voor ons advocaten komt na ruim een jaar adviseren definitieve duidelijkheid. Het allerhoogste orgaan gaat er iets van zeggen. De uitspraak heeft geen invloed op eerder gemaakte afspraken, er is geen sprake van terugwerkende kracht, maar de Hoge Raad gaat wel een juridische klap op de coronacrisis geven. Hopelijk zitten we aan het einde van de crisis en wordt het met name voer voor juristen, maar ik ben wel razend benieuwd.’’

Voor meer informatie over GMW advocaten, zie gmw.nl