Ondernemer verliest 145.000 euro door faillissement huurder: had hij dit kunnen voorkomen?

Een faillissement kan een enorme impact hebben op de partijen die bij de failliete onderneming betrokken zijn. Personeelsleden verliezen hun baan, leveranciers blijven met lege handen achter en klanten zijn de dupe. Ook de verhuurder komt meestal niet zonder schade uit een faillissement van zijn huurder.

Tijdelijk liquiditeitsprobleem

De ondernemer uit de inleiding kan daar maar al te goed over meepraten. Hij verhuurde een bedrijfsruimte aan een bedrijf dat actief was in de verpakkingsmiddelenindustrie. De maandelijkse huurtermijn bedroeg ruim 24.000 euro en moest steeds voor de laatste dag van de maand worden betaald. Dat ging een hele lange tijd goed, maar in maart 2025 betaalde de huurder niet op tijd. Dat kan natuurlijk een keer gebeuren en dus nam de verhuurder contact op met de huurder, waarna de huursom uiteindelijk alsnog werd voldaan.

De maand daarna deed zich alleen weer dezelfde situatie voor. Opnieuw nam de verhuurder contact op met de huurder. Zij gaf aan een tijdelijk liquiditeitsprobleem te hebben, maar voor het eind van de maand de achterstand te voldoen. Dat gebeurde echter niet en ook de nieuwe huurtermijn werd niet voor het eind van de maand voldaan. Enkele weken later werd het faillissement van het verpakkingsmiddelenbedrijf uitgesproken. De huurachterstand was op dat moment al opgelopen tot drie maanden, met een totaalbedrag van 72.000 euro.

Gevolgen voor de lopende huurovereenkomst

Het faillissement van de huurder bracht de verhuurder in een onzekere positie. Wat zijn de gevolgen voor de lopende huurovereenkomst? En kun je als verhuurder al direct op zoek naar een nieuwe huurder?

Hiervoor geldt dat een huurovereenkomst niet automatisch eindigt door de faillietverklaring van de huurder. Wel hebben de curator en de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst (tussentijds) op te zeggen. In dat geval geldt een wettelijke opzegtermijn van maximaal drie maanden, tenzij in de huurovereenkomst een kortere opzegtermijn is overeengekomen.

In de praktijk is het gebruikelijk dat de curator kort na het uitspreken van het faillissement gebruikmaakt van zijn opzeggingsbevoegdheid. Gedurende de opzegtermijn van drie maanden kan de curator het gehuurde blijven gebruiken.

De huurtermijnen over de periode ná het faillissement (de opzegtermijn) zijn een zogenoemde ‘boedelschuld’. Dat betekent dat deze vordering hoog in rang staat en met voorrang op alle andere schuldeisers wordt voldaan. Of de vordering ook daadwerkelijk wordt betaald, is afhankelijk van de opbrengsten in de faillissementsboedel.

Lees ook: Zo maakte deze ondernemer voor slechts 65.000 euro een succesvolle doorstart met concurrerend bedrijf

Gevolgen achterstallige huurtermijnen

Het faillissement van de huurder had ook gevolgen voor de achterstallige huurtermijnen van in totaal 72.000 euro. Deze vordering kon de verhuurder indienen bij de curator.

Helaas kreeg de verhuurder geen uitkering op (een gedeelte van) de achterstallige huurtermijnen. Deze vordering was namelijk slechts een ‘concurrente vordering’ en dat betekent dat deze vordering als allerlaagst in rang staat en pas na alle andere vorderingen wordt voldaan. Ter illustratie: in slechts 2 tot 5 procent van de faillissementen krijgt een concurrente crediteur nog een betaling.

In het geval van de ondernemer uit de inleiding waren de opbrengsten in de boedel zelfs niet voldoende om de boedelschulden (de schulden die als eerst worden betaald) te voldoen. Bij de huurachterstand van 72.000 euro kwam dus nog eens drie maanden extra aan onbetaalde huur bij. Dit bracht de schade op zo’n 145.000 euro.

Hoe voorkom je dat je als verhuurder met lege handen achterblijft?

Zoals uit het voorgaande blijkt, kan een faillissement van een huurder een behoorlijke (financiële) impact hebben op de verhuurder. Als verhuurder heb je twee manieren om ervoor te zorgen dat jouw schade (enigszins) beperkt blijft, namelijk door een waarborgsom of bankgarantie.

Waarborgsom

Wil je als verhuurder de schade bij een faillissement van jouw huurder beperken? Dan kan een waarborgsom uitkomst bieden. Een waarborgsom is een bedrag dat de huurder vóór aanvang van de huur dient te betalen aan de verhuurder. Dit bedrag kan bijvoorbeeld drie keer de maandelijkse huurtermijn zijn. De verplichting tot het betalen van de waarborgsom kun je vastleggen in de huurovereenkomst.

Gaat de huurder failliet en zijn er onbetaalde huurtermijnen van vóór en/of na de faillissementsdatum, dan kun je deze als verhuurder verrekenen met de waarborgsom die je onder je houdt.

Let op: over het algemeen is het beter om de waarborgsom eerst te verrekenen met de achterstallige huurtermijnen van vóór het faillissement en daarna pas met de huurtermijnen van ná de faillissementsdatum. Van de huurtermijnen na de faillissementsdatum bestaat er namelijk nog een kans dat deze nog door de curator worden betaald.

Bankgarantie

Een tweede manier om de schade bij een faillissement van een huurder te beperken is de bankgarantie. In de huurovereenkomst met de huurder kan de verhuurder overeenkomen dat de huurder verplicht is om vóór aanvang van de huur een bankgarantie af te geven. Bij een bankgarantie neemt de bank de verplichting op zich om – onder voorwaarden – een vooraf bepaald bedrag aan de verhuurder te betalen, als de huurder niet (tijdig) aan zijn (betalings)verplichtingen voldoet.

Wanneer jouw huurder failliet gaat en er nog achterstallige huurtermijnen van vóór en/of na de faillissementsdatum zijn, dan kun je als verhuurder aan de bank verzoeken de bankgarantie uit te betalen. Zo verkrijg je als verhuurder zekerheid voor de betaling van jouw vorderingen.

De verhuurder uit de inleiding had van beide mogelijkheden geen gebruik gemaakt en dus bleef hij met een schadepost van 145.000 euro achter.

Lees ook: Klant betaalt na aanmaningen factuur van 163.000 euro niet: hoe krijg je als ondernemer toch je geld?