Ondernemers gediscrimineerd in hypothekenland, maar er is hoop

Via Bas de Bruin en zijn initiatief Jens.nl kwam er voor Niels Meijssen op tijd een oplossing: een onderlinge hypotheek tussen hem en een particuliere financier, zonder bank. Daarmee is niet alleen zijn eigen financiering rond, er is ook weer hoop voor andere ondernemers die een hypotheek zoeken.

Door bureaucratische hoepels springen

Niels: ,,Ga er maar even goed voor zitten, als je als ondernemer documenten bij elkaar moet zoeken voor je hypotheekaanvraag. Mijn vrouw, die in loondienst werkt, was met het aanleveren van een loonstrook, werkgeversverklaring en kopie paspoort snel klaar. Als ondernemer (sinds 2014) moest ik daarentegen 43 documenten ophoesten en door verschillende bureaucratische hoepels springen."

,,Gelukkig had ik een goede adviseur die mij door het proces van de bank kon loodsen, maar voor ons beiden was de aanvraag soms bijzonder frustrerend. Voor mij omdat ik tot wel vijf keer toe nieuwe documenten moest aanleveren. En voor mijn adviseur omdat we een vast bedrag hadden afgesproken voor zijn dienstverlening en hij er tot wel vijf keer zoveel tijd mee bezig is geweest als voor een gemiddelde aanvraag. Het hele proces heeft dan ook drie maanden in beslag genomen. Wat een gedoe!"

Bovendien voelde de hypotheekaanvraag oneerlijk aan, zoals onderstaande voorbeelden laten zien:

1. In drie rondes zette ik mijn accountant aan het werk om cijfers en verklaringen op te stellen. Het gekste verzoek dat hij ondertekende, was de verklaring dat ons bedrijf niet getroffen was door de coronapandemie. Alsof de hypotheekverstrekker dat, bijna twee jaar na de eerste lockdown, niet zelf had kunnen beoordelen op basis van de jaarcijfers van 2018-2021.
2. Onder druk van de bank verhoogde ik het loon dat ik mezelf uitkeer via mijn persoonlijke holding. Niet dat ik daarvoor minder betaalde dan het gebruikelijk loon van een directeur-grootaandeelhouder (dga), maar de bank vond het salaris meer zekerheid bieden dan dividend. Tja, salaris of dividend, het komt bij ondernemers toch echt uit dezelfde pot.
3. Na weken van heen en weer pingpongen met vragen en documenten, kreeg ik op het allerlaatste moment de ‘keuze’ om 5 procent van de aankoopsom uit eigen middelen te betalen. We zouden het hele bedrag wel kunnen financieren, maar zonder deze extra zekerheid zou mijn casus voorgelegd worden aan een speciale commissie van de bank. In overleg met mijn hypotheekadviseur heb ik met tegenzin besloten hiermee akkoord te gaan. Want ook al zorgde dit voor een flink gat in onze verbouwingsbegroting, ik wilde niet het risico lopen dat de hele financiering alsnog werd afgekeurd.”

Werknemer versus ondernemer

Niels: ,,Waarom worden ondernemers zo anders behandeld dan werknemers? Ik heb zelf mensen in dienst die zonder problemen een hypotheek hebben gekregen met hun loonstrook (en soms werkgeversverklaring). Maar waarom wordt het mij dan zo moeilijk gemaakt? Is het risico op mijn inkomen niet even groot als het risico op het inkomen van mijn collega's? En wie verliest nu werkelijk als eerste zijn baan als het bedrijf slecht zou gaan: de werknemer of de ondernemer zelf?"

,,Deze ongelijkheid dreef een andere ondernemer die ik sprak tot het uiterste: ze droeg haar aandelen tijdelijk over aan iemand anders om vervolgens in loondienst te gaan bij de werkmaatschappij, in plaats van de gebruikelijke management fee via haar persoonlijke holding. Met het 'vaste contract' in handen was de hypotheekaanvraag vervolgens een fluitje van een cent, terwijl deze via de originele constructie al een keer was afgekeurd bij een andere bank. Oneerlijk? Misschien wel, maar als de situatie zo geen recht doet aan je financiële mogelijkheden, kan ik wel begrip opbrengen voor zo'n rebelse actie."

Verplicht aflossen en terugbrengen van leensom

Bas herkent het verhaal van Niels: ,,Het staat helaas niet op zichzelf. De problemen die Niels ervaart hangen samen met een enorme drang naar theoretische zekerheid, standaardisatie en risico-aversie bij banken en hypotheekverstrekkers. Na de bankencrisis van 2008 zijn er veel regels en eisen geïntroduceerd om leners van hypotheken te beschermen."

,,In die tijd konden mensen tot wel 125 procent van de waarde van hun woning belasten met een hypotheek, en dat aflossingsvrij. Dit zorgde voor enorme risico's voor alle partijen. Daarom zijn er gezonde maatregelen getroffen, zoals de verplichting tot direct aflossen op hypotheken in 2012 en het terugbrengen van de leennorm tot 100 procent. Dit is in het belang van iedereen, als het daarbij gebleven was.”

Van een gezonde rem naar een ongezonde klem

Bas vervolgt: ,,Hypotheekverstrekkers kwamen onder strikt toezicht te staan, waarbij elke hypotheek volledig verantwoord moest kunnen worden. En daar begint de machine te haperen. Een positieve bedoeling om consumenten te beschermen tegen 'sub-prime hypotheken' is in de jaren na 2008 uitgegroeid tot een systeem dat alleen uniformiteit accepteert."

,,Zijn de geldverstrekkers dan het slachtoffer van overregulering? Niet per se, want banken mogen afwijken van de regels als ze dit kunnen verantwoorden. comply or explain werd het mantra. Maar de periode na 2008 wordt ook gekenmerkt door een enorme automatiseringsslag in de financiële wereld. Standaardisatie en operational excellence vervingen bankkantoren en daarmee de mensen die maatwerk kunnen leveren. Dit is geweldig voor de winstgevendheid, maar een drama voor de klant die niet doorsnee is. Ongeveer 80 procent van de klanten krijgt wel een hypotheek, maar de overige 20 procent die niet in het standaardplaatje passen zijn de dupe.”

Ondernemers zijn de klos

Bas: ,,Van de 20 procent vastlopers in het huidige systeem zijn veel ondernemers. Het grootste probleem is dat een beoordeling op basis van logica ontbreekt. Een voorbeeld: een startende ondernemer met een prachtig verleden in loondienst kan geen hypotheek krijgen op basis van zijn of haar net gestarte bedrijf. Vanuit een systeemgedachte is dit misschien logisch, maar vanuit common sense is dit waanzin. Want stel nu dat het bedrijf van deze startende ondernemer tegenvalt, wat zal hij/zij dan doen? Precies: terug in loondienst gaan. De zelfredzaamheid van mensen wordt niet overwogen. De alternatieven van een ondernemer ook niet."

,,Er zou dus een praktische aanpak moeten komen waarbij naar alle factoren wordt gekeken, zoals opleidingsniveau, arbeidsverleden en betaalgeschiedenis. Op basis hiervan kan een sociaal-economisch profiel worden afgeleid om op redelijke wijze een hypotheek te verstrekken.”

Jens biedt uitkomst

Niels vervolgt: ,,Na het debacle met mijn originele hypotheek ging ik op zoek naar een alternatief om mijn verbouwing te financieren. Gelukkig werd ik via-via gewezen op Jens.nl, het bedrijf van Bas dat is ontstaan om gewone mensen in staat te stellen om bij elkaar een hypotheek te lenen. Fiscaal heet dat een familiehypotheek, maar je hoeft geen familie te zijn om een hypotheek in eigen kring op te zetten. Zo vonden mijn vrouw en ik een bevriende ondernemer bereid om ons een hypotheek voor de verbouwing te verstrekken.”

Bas: ,,Jens lost de bezwaren op die normaal komen kijken bij het lenen in eigen kring. Het meest belangrijke is de angst dat geld en relatie door elkaar gaan lopen. Daarnaast regelt Jens alle praktische zaken, zoals de papierwinkel (aktes) en de administratie. We hebben jaren gewerkt aan de aktes van Jens, die ervoor zorgen dat alle uitzonderingen en situaties een eerlijke oplossing kennen. Denk bijvoorbeeld aan het feit dat een bank niet kan overlijden, maar een particuliere financier wel. Dit vraagt om oplossingen die je niet terugvindt in voorbeelddocumenten of aktes van banken."

Niels: ,,De uitkomst is dat wij met onze financier via Jens, zonder diepgaande kennis over hypotheken, met een eenvoudig aanvraagproces tot overeenstemming zijn gekomen. Voor extra zekerheid is de akte gepasseerd bij de notaris en alles wordt nu volledig geadministreerd door Jens in een soort internetbankieren voor onderlinge hypotheken.”

Netwerkhypotheek

Bas: ,,Na vijf jaar werken met alternatieve hypotheken heeft Jens gezien dat niet iedereen in staat is om de volledige hypotheek in eigen kring te financieren. Voor Niels gold dat het om een verbouwingshypotheek ging. Een overzichtelijk bedrag. Voor ondernemers die hun volledige woning moeten financieren gaat het vaak om tonnen. Een bedrag dat zelfs met goede wil niet door iedereen gevonden kan worden. Daarom is het sinds kort ook mogelijk om via meerdere particuliere investeerders een groter bedrag op te halen via een zogenaamde 'netwerkhypotheek'."

Daarom lanceren we nu de Jens Netwerkhypotheek, waarmee particuliere investeerders direct kunnen investeren in hypotheken van huizenkopers. Jens valideert de huizenkoper en toont namens de lener de financieringskans aan investeerders. Investeerders lenen het geld direct uit aan de huizenkoper, gedekt door een eerste recht van hypotheek. Jens verbindt vraag en aanbod, zonder zelf een bank of hypotheekverstrekker te zijn.”

Niels: ,,Mijn verbouwing is bijna afgerond, over een paar weken kunnen mijn vrouw en ik weer in ons huis wonen. Alle clichés over verbouwen zijn trouwens waar, zoals dat het altijd langer duurt en meer geld kost. Gelukkig hoefden wij dankzij Jens niet nog eens de financiële frustraties te doorstaan die ondernemers bij een traditionele bank ervaren. Ik hoop dat dit de nieuwe realiteit wordt voor de 20 procent van de klanten die niet in het standaardplaatje passen.”