Te veel bedrijven willen kantoor in binnenstad: 'Situatie is nijpend'

,,De situatie is nu al op sommige plekken nijpend. Er is sprake van een serieuze opstopping”, zegt Alwin Rijpstra van vastgoedadviseur CBRE in Noord- en Oost-Nederland in de Stentor. ,,De afgelopen vijftien jaar is er bijna geen kantoor meer gebouwd. Veel kantoren zijn oud en verouderd. Of ze staan te ver van de binnenstad.”

Dan komt er ook nog bij dat de afgelopen jaren veel binnenstadkantoren transformeerden tot appartementen. Apeldoorn was er ‘kampioen’ in. Arnhem kon er ook wat van en zag de vierkante kantoormeters in het centrum sinds 2016 halveren, blijkt uit het rapport Sprekende cijfers, dat net is verschenen. In het voormalige ING-kantoor werkten vroeger 3.000 mensen, nu is dat een wooncomplex met 500 appartementen.

Dat leverde lage leegstandcijfers op, maar gaat nu ook weer knellen, ziet Rijpstra, die net de laatste hand legt aan een notitie waarin CBRE de alarmklok luidt. De trend van kantoren woningen te maken, is ingezet op een moment dat de vraag naar nieuwe kantoorruimte klein was. Maar inmiddels is de wereld weer helemaal veranderd.

Thuiswerken is minder populair dan gedacht

Rijpstra zag de kantorenmarkt al voor corona kantelen. De pandemie deed daar nog een versnelling bovenop. Thuiswerken is misschien iets minder populair dan we dachten, maar is toch echt een blijvertje, zegt hij. Bedrijven krimpen hun vierkante meters. Kantoren heten ineens ‘ontmoetingsplekken’. Bedrijfsmakelaar Jacco Vogelaar van BMV Makelaars zegt: ,,Personeel kreeg vroeger een leaseauto, nu een ov-kaart en een leuke werkplek.”

Want minder meters is mooi. Maar wil je medewerkers verleiden naar kantoor te komen, dan moet je ze wel een goede reden geven. Die gang naar ‘elkaar ontmoeten en inspireren’ moet lonen. De personeelskrapte maakt nog eens extra belangrijk dat alles goed, hip en eigentijds is en er hoogwaardig en duurzaam uitziet. Met een treinstation in de buurt, want dat willen negen op de tien bedrijven die hij in portefeuille heeft.

Vogelaar: ,,De vijver waaruit bedrijven kunnen vissen, wordt dan namelijk een stuk groter. Met een station in de buurt kunnen bedrijven ook personeel uit Amsterdam en Utrecht aantrekken.”

Kantoren halen niet eens label C

De optelsom van die veranderingen is een ingewikkelde manoeuvre. Sommige kantoren kun je nog opplussen, maar bij veel kantoren is dat moeilijk. Ze voldoen niet meer aan de eisen van de tijd en halen niet eens energielabel C, terwijl dat sinds dit jaar eigenlijk wel moet.

Het is niet voor niets dat bedrijven bij hun zoektocht naar een kleiner kantoor ‘duurzaam’ op een hebben staan, constateert Rijpstra. ,,Dat vinden ze belangrijker dan de locatie. Dat was vroeger andersom. Nu maakt het niet uit als het nieuwe kantoorgebouw eigenlijk net iets te ver van het station ligt. Als het maar duurzaam is.”

Arnhem denkt er inmiddels over de verdere ombouw van kantoren tot appartementen in de binnenstad aan banden te leggen. Apeldoorn zet de rem er ook op. Alleen kantoren ‘waarvoor het perspectief als werklocatie ontbreekt’ mogen nog op de schop. Verder zoomt de stad in op concentratie van kantoren ‘van de rand van de stad naar de spoorzone’.

Slim van Arnhem en Apeldoorn? Nou, volgens Jos Hesseling van vastgoedspecialist Cushman&Wakefield zou dat best wel eens zo kunnen zijn. Hij waarschuwt er in ieder geval voor dat steden in Oost-Nederland zich te veel zouden ontdoen van kantoorruimte of te weinig ruimte bieden aan nieuwbouw. Nieuwe, eigentijdse werkplekken zijn in een stadscentrum ook voor de levendigheid heel belangrijk. ,,Het centrum is het economisch hart met een goede infrastructuur. Bouw je het vol met woningen, dan verandert de stad in een slaapstad van de Randstad. Dat zou zonde zijn.”

Rijpstra doet een oproep aan gemeenten en ontwikkelaars vaart te maken met kantoorplannen, nu er steeds vaker een mismatch tussen vraag en aanbod ontstaat. Bedrijfsmakelaar Vogelaar. ,,De schaarste is voorlopig nog niet voorbij.”