Waarom is de slechtste winkellocatie van Nederland zo slecht? ‘Passages zijn altijd lastig geweest’

Op de twee grote glazen deuren hangt een briefje met rode letters: DEFECT. Het is typerend voor de situatie waarin de Molenpoort Passage in het centrum van Nijmegen zich bevindt. Zelfs de deuren van de entree van de passage doen het niet. De Molenpoort is volgens landelijk onderzoek van vastgoedadviseur Colliers de slechtste winkellocatie van Nederland. Liefst 16 van de 49 winkels staan er leeg.

In de verouderde passage staan teksten op de ruiten als ‘Wij zijn verhuisd’ en ‘Opheffingsuitverkoop’. De vlaggen aan het plafond met ‘happy shopping’ staan in schril contrast met de uitstraling van deze overdekte winkelstraat in Nijmegen. Op de bovenste van de twee etages is al helemaal weinig te beleven. Twee medewerkers van eetcafé de Poort van Nijmegen zitten verveeld op een bankje met elkaar te praten. Het is nota bene lunchtijd.

Lees ook: Het geheim van de ‘beste winkelstraat van Nederland’: ‘Ruimte voor vernieuwing en oude gekoesterd’

„Er is bitter weinig winkelaanbod inderdaad”, zegt een medewerker van Moenen Outlet. Deze winkel is onderdeel van Moenen Woninginrichting, die net buiten de passage ligt. Deze meubelwinkel kan het pand in de passage relatief goedkoop huren, om hier juist outletproducten te koop aan te kunnen bieden. „We gaven het een kans, anders staat dit pand toch leeg. Hiertegenover hebben we in een winkel wat kleden opgehangen, zodat het niet zo leeg oogt.”

Daarom duiken er ook steeds meer pop-up stores, vintagewinkeltjes en ateliers van kunstenaars op. Zij kunnen de ruimte, toch in het centrum van een bruisende stad, goedkoop benutten. Maar deze passage in Nijmegen is niet de enige die last heeft van de vele leegstand. „Passages zijn altijd lastig geweest”, zegt Jorine de Soet, retailadviseur die ruim 30 jaar werkzaam is in de markt van retail en retailvastgoed. „Ze zijn vaak gebouwd omdat het destijds een trend was, maar in een tijd dat we minder kennis van en inzicht in het functioneren van retailgebieden hadden. We kenden nog niet alle criteria die van belang zijn voor een succesvol winkelgebied.” (Zie kader onderin, red.)

Dit kan een passage een succes maken

„Het is wel een beetje een algmene trend toch?”, zegt de Moenen-medewerker. „Passages zijn wel een beetje voorbij.” De Soet reageert: „Grappig om te horen, want verschillende passages zijn nooit een succes geweest of geworden.”

Een van de grootste problemen bij passages is volgens De Soet de plek waar veel passages gerealiseerd zijn. „Een passage moet goed aantakken (de in- en uitgangen moeten goed aansluiten) op het winkelgebied, met bestemmingen die doelgericht bezocht worden aan beide zijden. Het moet een duidelijke verbinding tussen twee aantrekkelijke plekken bieden”, zegt De Soet, die ook jarenlang centrummanager in diverse steden is geweest. Ze noemt de Beurspassage in Amsterdam van relatief recente datum als goed voorbeeld. Niet alleen vanwege de fraaie aankleding, maar vooral vanwege de aanwezigheid van enkele belangrijke winkels. „Mensen lopen daar van de vestigingen van Primark en C&A naar de Bijenkorf. Dat is functioneel. Mensen moeten van iets naar iets lopen, naar een bestemming. Daartussen worden ze verleid onder andere impulsaankopen te doen. Zo’n opbouw is erg belangrijk voor het succes van een passage.”

Junkies en zwervers in de Nijmeegse Molenpoort

Dat is in Nijmegen wel anders. De enige trekpleister lijkt de nagelstudio of de supermarkt. Babywinkel Prénatal vertrok vorig jaar vanwege de veroudering in de passage en tot overmaat van ramp ging Big Bizar failliet. Bezoekers en omwonenden klagen over junkies en zwervers in en rondom de Molenpoort. Er wordt ook al langer gesproken over een grondige renovatie van de Molenpoort. „Dat had eigenlijk al klaar moeten zijn”, verzucht de medewerker van Moenen Outlet.

Nu is het plan van de gemeente om in 2026 de passage grondig aan te pakken. Het dak met het parkeerdek gaat eraf, waardoor het een open straat wordt met bovenop de winkels appartementen en groen. „Wonen en groen is natuurlijk heel erg van deze tijd”, zegt De Soet. „We hebben de afgelopen 15 tot 20 jaren veel meer winkelmeters gemaakt dan de markt kan opnemen in Nederland. Bovendien zitten we in een verandering van een tijdperk”, zegt ze, verwijzend naar het boek van Jan Rotmans, Omarm de chaos. „We zijn meer milieubewust, de hebberigheid neemt af en bovendien is internet een belangrijke alternatieve aankooplocatie.”

Tot die tijd blijft de Molenpoort gewoon open. Geen hoopvol vooruitzicht voor de medewerkers die nu al tevergeefs wachten op klanten. Dat kunnen twee lange jaren zijn. „Er wordt soms gezegd dat het slechte ondernemers zijn”, zegt De Soet. „Maar dat vind ik te kort door de bocht. Het is ook onzin dat ‘locatie, locatie, locatie’ vervangen zou worden door ‘beleving, beleving, beleving’. De plek waar je onderneemt is nog steeds heel belangrijk.”

Lees ook: Hoe deze Leidse vastgoedondernemer liever minder huur vraagt in ruil voor een levendige binnenstad

Waar moet je dan rekening mee houden als je in een passage wil ondernemen?

„Het kan aantrekkelijk worden, omdat de huren wat lager zullen worden”, zegt De Soet. „En ga vooral eerst ter plekke goed kijken hoeveel mensen er in zo’n passage winkelen. En hebben ze tassen? Ze kunnen wel bezoekers zijn, maar kopen ze ook iets? Kijk ook naar wie je collega’s zijn. Ben je voor elkaar van toegevoegde waarde? Dan kun je daar gebruik van maken. Daarnaast kun je natuurlijk letten op de inrichting van de passage. Een hoog plafond doet het vaak goed, anders wordt het het zo’n laag muizengaatje. Je wil ook graag veel natuurlijke lichtinval. En kijk of de passage aantrekkelijke locaties met elkaar verbindt of aan één of meerdere zijden van niets naar niets loopt.