Stef Smit, expert massaclaims: 'Maak bezwaar tegen je huurverhoging'

In december werden wij benaderd door een bevriende relatie met een kantoorpand in het centrum van Amsterdam. Hij was woedend, had van zijn verhuurder een huurverhoging van meer dan 10 procent voor zijn kiezen gekregen. Hij was vooral woedend omdat bleek dat de huurverhoging was gebaseerd op de gestegen energiekosten. Terwijl deze energiekosten niet door de verhuurder worden betaald, maar door de ondernemer zelf.

'Zo draai ik dus tweemaal op voor de gestegen kosten', vertelde hij ons. Hij vroeg of daar iets aan gedaan kan worden. Nou, dat kan gelukkig. Ons advies aan ondernemers is om niet klakkeloos akkoord te gaan met een huurverhoging, maar bezwaar te maken. MKB-Claim heeft daar een bezwaarschrift voor opgesteld, dat iedereen gratis kan downloaden.

Huurverhogingen: hoe zit dat?

Hoewel er allerlei uitzonderingen in de praktijk voorkomen, wordt bij huurovereenkomsten meestal gebruik gemaakt van de algemene voorwaarden (de kleine lettertjes) van de ROZ, de Raad voor Onroerende Zaken. Er zijn aparte voorwaarden voor winkels en voor kantoorpanden. In geval van een kantoorpand gaat het dan om de 'Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte'.

In het ‘model van 2015’ is in artikel 17 geregeld dat wijziging van de huurprijs is gekoppeld aan de Consumenten Prijs Index (CPI). En juist die CPI is in 2022 extreem gestegen, met name door hogere energie- en voedselprijzen. Over het gehele jaar zelfs met meer dan 14 procent. En wat doen verhuurders? Die passen dankbaar de voorwaarden één op één toe en voeren forse huurverhogingen door. Contract is contract. Of toch niet?

Consumenten Prijs Index (CPI)

De CPI wordt maandelijks berekend door de gemiddelde prijzen van vaak gekochte goederen en diensten te meten. Het resultaat hiervan wordt iedere maand gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Hiermee is de CPI een belangrijke maatstaf bij het bepalen van de inflatie. Het geeft een indicatie van de gemiddelde prijsontwikkelingen. Normaliter zou het koppelen van de huurprijs aan de CPI ervoor moeten zorgen dat de huurder niet onevenredig veel huurverhoging krijgt. Dit zou namelijk wel het geval zijn als de huurprijs jaarlijks met een vast percentage stijgt. Hoewel de CPI de huurder dus juist zou moeten beschermen, gebeurt nu juist het omgekeerde. Zo onredelijk.

Dat verhuurders de stijging van de CPI zonder enige aanpassing of correctie toepassen is zeer onredelijk. Daar zijn verschillende argumenten voor:

• De forse stijging van de index wordt grotendeels veroorzaakt door de gestegen voedsel- en energieprijzen. Deze stijging houdt geen verband met het gehuurde object, waarbij de energiekosten voor rekening van de huurder komen. NB: Slechts in uitzonderingsgevallen kan dit anders zijn, bijvoorbeeld bij een all-in huurcontract, waarbij de energiekosten in de huurprijs zitten.
• De stijging komt door een aantal uitzonderlijke factoren, zoals de oorlog in Oekraïne. Bij het aangaan van het huurcontract konden partijen dit niet voorzien.
• Bij de berekening van de index zijn volgens het CBS zelf fouten gemaakt, omdat alleen nieuwe energiecontracten in de berekeningen zijn meegenomen. De verwachting is dat de cijfers over 2022 aangepast gaan worden.

Conclusie: ga niet klakkeloos akkoord met een huurverhoging op basis van de CPI stijging. Controleer je rechten en ga in onderhandeling met je verhuurder. En onze bevriende relatie? Die is er inmiddels uitgekomen met zijn verhuurder. Ze hebben samen een redelijke, fors lagere huurverhoging afgesproken.

Hieronder kun je een voorbeeld van een bezwaarschrift downloaden, uiteraard 100 procent juridisch opgesteld. Let wel: deze modelbrief is niet toepasbaar op huurcontracten die inclusief energiekosten zijn (bron: MKB Claim).