Zonnepanelen op daken, van roerend naar onroerend?

De energietransitie staat bol van innovaties. Gasloos bouwen is de norm. Vernuftige warmtepompen worden toegepast en vele duizenden zonnepanelen geplaatst. Ten tijde van het ontwerpen van het nieuwe Burgerlijk Wetboek (BW) in 1992 had men van dit soort ontwikkelingen nog geen idee. In de praktijk blijkt dan ook dat de in het BW vervatte rechtsbeginselen zich niet goed laten verenigen met deze moderne ontwikkelingen. Dit levert voor de jurist de uitdaging op om de wet zo te kunnen toepassen dat daarmee de energietransitie niet wordt gehinderd en juist bevorderd.

Roerend of onroerend?

Neem bijvoorbeeld zonnepanelen op daken. Zonnepanelen zijn vaak zo gemaakt dat ze zonder al te veel moeite of beschadiging kunnen worden verwijderd. Dat is een aanwijzing dat zij kwalificeren als roerend. Steeds vaker zie je in de rechtspraak echter het oordeel dat zonder de zonnepanelen de woning als onvoltooid moet worden beschouwd en daarmee de panelen juist kwalificeren als onroerend. De vraag of een zonnepaneel roerend of onroerend is, hangt steeds af van de specifieke situatie.

Verstrekkende gevolgen

Kan iemand dit wat schelen? Vast en zeker. Neem de verhuurder van zonnepanelen. Als zonnepanelen onroerend zouden zijn, verliest de verhuurder het eigendom en is daarmee in beginsel niet langer gerechtigd bij einde van de huurovereenkomst, door bijvoorbeeld het faillissement van de huurder, deze zonnepanelen nog te verwijderen.

Of de woningcorporatie, die ten behoeve van de sociale woninghuur zogenoemde NOM-woningen (energieneutraal nul op de meter-woningen) heeft gebouwd en verhuurd. Zij kan hierdoor de extra investering in zonnepanelen niet meer separaat als servicekosten bij haar huurders in rekening brengen. De zonnepanelen worden dan als onderdeel van de woning gezien en daarom geacht in de huurprijs voor de woning te zijn verdisconteerd. Allemaal verstrekkende gevolgen.

Opstalrecht of energieprestatievergoeding

Als oplossing aan verhuurderszijde kan je denken aan het vestigen van een opstalrecht of het huren van het dakoppervlak. Voor de woningcorporatie is de mogelijkheid gecreëerd een energieprestatievergoeding met huurder overeen te komen. Zo zijn er meer oplossingen denkbaar. Dat is steeds maatwerk en opletten geblazen!